Vướng mắc chỗ để xe chung cư theo Luật nhà ở 2023

Tranh chấp về chỗ để xe trong các khu chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân đã trở thành một vấn đề khá phổ biến trong thời gian gần đây. Các tranh chấp này thường liên quan đến quyền sở hữu, vị trí chỗ để ô tô, cũng như giá thuê hoặc mua chỗ để xe. Những vấn đề này không chỉ gây ra sự bất tiện cho cư dân mà còn ảnh hưởng đến mối quan hệ giữa cư dân và chủ đầu tư. Vào ngày 10-7, Khoa Luật Thương mại, Trường ĐH Luật TP.HCM đã tổ chức hội thảo về Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023, nhằm thảo luận về những thay đổi trong pháp luật và tác động của chúng đến thị trường bất động sản, đặc biệt là vấn đề chỗ để xe trong nhà chung cư.

Điểm mới về nhà chung cư

Tại hội thảo, ThS Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) đã chia sẻ về những điểm mới trong Luật Nhà ở 2023 liên quan đến quản lý và sử dụng nhà chung cư.

Trong bài trình bày, ThS Hoàng đã nhấn mạnh một quy định đáng chú ý trong khoản 1 Điều 144 của Luật Nhà ở 2023, đó là việc bổ sung yêu cầu về khu vực sạc điện cho xe động cơ điện theo tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng. Với xu hướng ngày càng phổ biến của các phương tiện chạy điện như xe đạp điện, xe máy điện và ô tô điện, việc sạc điện cho những phương tiện này có thể tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ. Do đó, cần có các biện pháp phòng chống hiệu quả để đảm bảo an toàn cho cư dân sống trong nhà chung cư.

ThS Hoàng cho rằng việc lắp đặt các trụ sạc điện tại hầm để xe của các tòa nhà chung cư là vấn đề đang được quan tâm. Hiện nay, do thiếu quy định pháp lý cụ thể, người sở hữu xe điện gặp nhiều khó khăn trong việc sạc điện. Họ không được phép sạc điện dưới hầm để xe và khi mang xe lên căn hộ để sạc thì gặp nhiều bất tiện, đồng thời tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ trong căn hộ và gây ảnh hưởng đến cư dân khác khi sử dụng thang máy.

Nhiều chung cư còn cấm sạc xe điện qua đêm hoặc thậm chí cấm luôn xe điện do lo ngại cháy nổ. Ở một số chung cư khác, khi chủ đầu tư lắp đặt hệ thống sạc điện tại tầng hầm để xe thì vấp phải sự phản đối từ cư dân. Chẳng hạn, tại chung cư Võ Đình (phường Thới An, quận 12, TP.HCM), cư dân đã gửi nhiều đơn thư đến các cơ quan chức năng đề nghị chủ đầu tư di dời hệ thống sạc điện. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định rằng khu vực sạc điện cho xe động cơ điện phải "được bố trí theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng" mà không làm rõ việc bố trí này có bắt buộc với tất cả các chung cư hay không.

"Nếu bắt buộc, sẽ phát sinh chi phí cho các chủ đầu tư và có thể làm giảm tính hấp dẫn của dự án, vì không phải ai cũng sử dụng xe điện và nhiều người còn lo ngại về an toàn khi ở chung cư có trạm sạc điện. Ngược lại, nếu không bắt buộc, thì cư dân sở hữu xe điện sẽ sạc ở đâu?" - ThS Hoàng nêu câu hỏi.

Điểm mới về chỗ để xe ô tô

Một vấn đề quan trọng mà ThS Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) đã đề cập là quyền sở hữu và quyền sử dụng chỗ để xe ô tô trong các khu chung cư. Theo Luật Nhà ở 2023, các chủ đầu tư có trách nhiệm công khai chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô.

Theo Luật Nhà ở 2023, các chủ đầu tư có trách nhiệm công khai chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô

ThS Hoàng giải thích rằng cả Luật Nhà ở hiện hành và Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ ngày 1-8-2024, đều quy định chỗ để xe ô tô thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư, với điều kiện chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe không được tính vào giá bán hoặc giá thuê mua căn hộ. Thực tế, nhiều chủ đầu tư thường khẳng định chỗ để xe ô tô thuộc sở hữu của mình nhưng lại không chứng minh được rằng chi phí này không được tính vào giá bán.

Luật Nhà ở 2023 đã làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc công khai chi phí xây dựng chỗ để xe ô tô. Người chi trả chi phí này sẽ được công nhận là chủ sở hữu của phần diện tích đó. ThS Hoàng cho rằng cần có hướng dẫn chi tiết về việc công khai này, bao gồm nội dung, hình thức, thời điểm và hệ quả của việc không công khai, như liệu sẽ bị phạt tiền hay chỗ để xe sẽ được coi là sở hữu chung.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 vẫn quy định rằng để có chỗ để xe ô tô, người mua hoặc thuê mua căn hộ phải mua hoặc thuê chỗ để xe. Việc này sẽ được ghi trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua căn hộ, hoặc có thể lập hợp đồng riêng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy rất ít chung cư đảm bảo đủ số chỗ để xe ô tô cho cư dân, dẫn đến tình trạng không phải ai cũng có chỗ đậu ô tô. Chỗ để xe trong chung cư vừa là tiện ích thiết yếu cho cư dân vừa là nguồn thu nhập lớn cho chủ đầu tư.

Do đó, tranh chấp về chỗ để xe ô tô giữa chủ đầu tư và cư dân rất phổ biến, thường liên quan đến quyền sở hữu, vị trí chỗ để xe, giá thuê hoặc mua, và thời hạn thuê. "Người dân thường không được cung cấp thông tin về chỗ để xe khi ký hợp đồng mua bán. Mặc dù Luật Nhà ở 2023 quy định rằng chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư phải ưu tiên cho các chủ sở hữu căn hộ, nhưng nguyên tắc này sẽ được thực hiện như thế nào? Chủ đầu tư được dành bao nhiêu phần trăm chỗ đậu cho khách vãng lai? Nếu chủ đầu tư chỉ muốn bán chỗ đậu xe còn cư dân chỉ muốn thuê thì xử lý ra sao? Cư dân phải làm gì nếu chủ đầu tư tăng giá thuê chỗ để xe?" - ThS Hoàng nêu một số vấn đề.

Cần quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng an toàn về trạm sạc xe điện

Luật Nhà ở 2023 cũng đề cập đến việc bố trí trạm sạc cho xe điện trong chung cư. Tuy nhiên, do chưa có quy định cụ thể, các đơn vị quản lý vận hành thường gặp khó khăn khi triển khai, vì cần thẩm duyệt lại phòng cháy chữa cháy, trong khi ban quản trị lại không có chức năng này.

Khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, cần nghiên cứu và ban hành các quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng an toàn về trạm sạc xe điện tại chung cư. Tuy nhiên, các quy chuẩn này chỉ có thể áp dụng cho các dự án mới. Với các khu chung cư hiện hữu, việc thiết lập trạm sạc sẽ gặp nhiều khó khăn, do thiết kế ban đầu không hỗ trợ cơ sở hạ tầng sạc pin xe điện và có thể ảnh hưởng đến công năng, mạng lưới điện, và công tác phòng cháy chữa cháy. Vì vậy, vấn đề này cần được nghiên cứu kỹ lưỡng để đảm bảo an toàn và hiệu quả.

Việc hiểu rõ và tuân thủ theo các quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 là rất cần thiết để giải quyết các tranh chấp về chỗ để xe trong nhà chung cư. Qua hội thảo hôm nay, Khoa Luật Thương mại, Trường ĐH Luật TP.HCM đã cung cấp những thông tin quan trọng và hữu ích, giúp cho các chủ đầu tư, cư dân và các bên liên quan có cái nhìn tổng quan và cụ thể hơn về vấn đề này. Hy vọng rằng với sự thay đổi trong pháp luật và sự hợp tác giữa các bên, các tranh chấp sẽ được giảm thiểu, đảm bảo quyền lợi và tạo môi trường sống tốt hơn cho cư dân trong các khu chung cư.