Vì sao người dân Hà Nội "chạy đua" mua chung cư không sổ hồng?

Hà Nội, thủ đô sôi động của Việt Nam, đang chứng kiến cơn sốt "chạy đua" mua chung cư, đặc biệt là các căn hộ không sổ hồng. Lý do đằng sau hiện tượng này là gì? Bài viết sau của SSPM sẽ đi sâu vào phân tích những nguyên nhân khiến người dân Hà Nội "bất đắc dĩ" tìm đến giải pháp nhà ở này, đồng thời đánh giá những ảnh hưởng của nó đến thị trường bất động sản thủ đô.

Thị trường bất động sản Hà Nội: Chung cư không có sổ vẫn "cháy hàng"

Theo dõi thị trường bất động sản từ đầu năm nay, vợ chồng chị Nguyễn Ngọc Trang (26 tuổi, Hà Nội) nhận thấy giá nhà đang có xu hướng tăng mạnh, hầu như tháng sau cao hơn tháng trước và cao hơn nhiều so với cuối năm 2023. Lo ngại xu hướng này tiếp tục, vợ chồng chị đã quyết định mua nhà sớm hơn dự kiến.

Chị Trang cho biết ban đầu dự định của họ là mua nhà vào cuối năm 2025. Vì mới kết hôn, họ muốn tích lũy thêm tiền để tránh vay mượn. Hơn nữa, gia đình chưa có con nhỏ nên chưa cần nhà ở ngay. Tuy nhiên, trước sự tăng giá không ngừng của nhà chung cư tại Hà Nội, chị đã quyết định mua nhà trong năm nay.

Sau một thời gian khảo sát giá chung cư trên thị trường thứ cấp, chị Trang gần như bế tắc vì không tìm được căn nào phù hợp với tài chính gia đình.

"Biết là giá chung cư Hà Nội đang rất cao nhưng tôi không ngờ lại cao đến vậy. Một căn chung cư cũ gần 10 năm, không nằm ở các quận trung tâm, diện tích chỉ 60m² mà giá gần 3 tỷ đồng, tương đương gần 50 triệu đồng/m². Mức giá này vượt xa khả năng tài chính của vợ chồng tôi", chị Trang chia sẻ. Vì vậy, từ ý định mua nhà ở thương mại giá rẻ có đầy đủ pháp lý, vợ chồng chị đã chuyển sang tìm mua nhà ở thương mại giá rẻ không có sổ.

Hiện tại, gia đình chị Trang đang cân nhắc mua căn 63m² ở tòa HH02A của Khu đô thị Thanh Hà (Hà Đông, Hà Nội) với giá 1,850 tỷ đồng, tương đương hơn 29 triệu đồng/m². Giá bán đã bao gồm nội thất cơ bản và toàn bộ thuế phí chuyển nhượng. Dù biết dự án này không có sổ hồng, chỉ giao dịch bằng hợp đồng mua bán, nhưng vì giá cả "mềm" nhất trên thị trường nhà ở thương mại giá rẻ hiện tại, họ vẫn chấp nhận rủi ro pháp lý để đảm bảo giá hợp túi tiền.

Không chỉ vợ chồng chị Trang, nhiều người thu nhập thấp và các gia đình trẻ hiện nay cũng tìm đến các dự án chung cư không có sổ hồng để mua với giá thấp.

Theo Batdongsan, nếu người lao động ở Hà Nội dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà thì phải mất 169 năm để sở hữu một căn nhà mặt phố và 23 năm để sở hữu một căn hộ chung cư. Thu nhập bình quân của người lao động tại Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm, trong khi giá trung bình nhà riêng là 6,3 tỷ đồng một căn, chung cư là 3,1 tỷ đồng.

Một nghiên cứu từ Savills cho thấy, Hà Nội phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu đồng/người/năm, với mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6% một năm từ năm 2019. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13% một năm, gấp đôi mức tăng thu nhập trung bình của người dân Hà Nội.

Một môi giới bất động sản của sàn Hải Yến Land (Hà Đông, Hà Nội) cho biết, khoảng 60 căn hộ tại riêng dự án Khu đô thị Thanh Hà đã được giao dịch từ ra Tết đến nay. Phần lớn khách hàng là người lao động có tài chính hạn chế.

Điều này chứng tỏ, căn hộ không sổ đang trở thành lựa chọn "bất đắc dĩ" của một bộ phận người có thu nhập thấp. Đây không phải là lựa chọn tốt nhất nhưng là lựa chọn phù hợp nhất trong bối cảnh giá nhà tăng cao mà thu nhập không cải thiện nhiều.

Có thể thấy, việc giá nhà tăng không phải là vấn đề mới nhưng việc tăng giá "phi mã" khiến người mua phải chấp nhận rủi ro pháp lý, tìm đến căn hộ không sổ hồng để có giá rẻ. Đây là một bài toán cần giải quyết để vừa đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân, vừa hướng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Giải quyết bài toán nhà ở: Cần trả lời câu hỏi "ai là người sử dụng?"

Theo dữ liệu từ Batdongsan, giá trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý I/2024 là 46 triệu đồng/m², trong khi tại TP.HCM là 48 triệu đồng/m². Trước đây, mức chênh lệch giữa hai thị trường này khá lớn. Năm 2018, giá chung cư ở Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 27 triệu đồng và 31 triệu đồng/m². Tuy nhiên, tốc độ tăng giá trung bình của căn hộ ở Hà Nội gần đây đạt 70%, vượt qua mức tăng 55% của TP.HCM. Dữ liệu từ CBRE cũng cho thấy, giá bán chung cư thứ cấp tại Hà Nội đầu năm nay tăng cao nhất từ trước đến nay, đạt 17% theo năm, đặc biệt tập trung ở khu vực phía Tây. Hiện nay, giá chung cư cũ tại Thủ đô đã vượt mức 36 triệu đồng/m².

Giá nhà chung cư tại các thành phố lớn hiện đang ở mức cao

Với tình hình giá chung cư liên tục tăng, việc tìm một căn hộ bình dân dưới 30 triệu đồng/m² tại Hà Nội hay TP.HCM hiện nay là một thách thức lớn. Vào giai đoạn 2016-2017, với tài chính khoảng 2 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu một căn hộ 50-60m² ở các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng. Tuy nhiên, hiện nay với số tiền này, rất khó để tìm được căn hộ ở các quận trung tâm.

Giáo sư, Tiến sĩ Khoa học Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chia sẻ với Reatimes rằng việc tăng giá nhà bất chấp thị trường trầm lắng không có gì bất ngờ khi phân khúc trung và cao cấp vẫn chiếm đa số trong danh mục bán ra của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo GS. Võ, sau nhiều năm tăng trưởng nóng, các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu tập trung phát triển sản phẩm cao cấp mà bỏ quên phân khúc bình dân. Điều này dẫn đến tình trạng bất động sản hướng đến người có khả năng chi trả nhưng không có nhu cầu sử dụng, trong khi người cần nhà ở lại không có khả năng chi trả.

Nếu thống kê đầy đủ số căn hộ, nhà ở đã xây xong nhưng chưa bán và đang xây dựng dở trên toàn quốc, sẽ thấy nguồn cung nhà ở không thiếu, chỉ thiếu phân khúc giá rẻ, bình dân. "Nguồn cung nhà ở hiện nay thừa ở phân khúc cao cấp nhưng thiếu ở phân khúc giá rẻ, bình dân; còn nhu cầu thì nhiều ở phân khúc giá rẻ nhưng ít ở phân khúc cao cấp", GS. Võ nhận định.

Để giải quyết vấn đề này, GS. Võ cho rằng cần trả lời câu hỏi "ai là người sử dụng?". Bởi người sử dụng cuối cùng chính là người chi trả cho toàn bộ quá trình. Nếu tiếp tục cung cấp sản phẩm cho nhóm có khả năng chi trả nhưng không có nhu cầu sử dụng, vấn đề cung - cầu và giá nhà sẽ không được giải quyết trong tương lai gần.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng việc tăng cung là giải pháp phù hợp để kiểm soát giá nhà, nhưng cần tăng cung đúng phân khúc – đó là nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, tránh tập trung vào dòng sản phẩm cao cấp.

Để tăng cung phân khúc nhà ở giá rẻ không phải là điều dễ dàng và cần có sự hỗ trợ từ Chính phủ thông qua các chính sách như Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và Luật Nhà ở 2023 với nhiều cơ chế hỗ trợ cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, từ kế hoạch đến thực hiện cần có sự quan tâm, quyết liệt của các cơ quan, địa phương liên quan và sự đóng góp của các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Chỉ khi có sự chung tay từ nhiều phía, bài toán nguồn cung nhà ở giá rẻ mới có thể được giải quyết.