Quy định về sửa chữa nhà chung cư: Khi nào cần xin phép?

Sửa chữa nhà chung cư luôn là chủ đề thu hút sự quan tâm lớn của nhiều cư dân. Khác với nhà ở mặt đất, việc sửa chữa chung cư tiềm ẩn nhiều nguy cơ ảnh hưởng đến kết cấu chung của tòa nhà và cuộc sống của các hộ dân xung quanh. Do đó, việc nắm rõ quy định về sửa chữa nhà chung cư là vô cùng cần thiết để đảm bảo an toàn và tuân thủ pháp luật.

Khi nào cần xin phép sửa chữa nhà chung cư?

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Xây dựng 2014, chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp nhà chung cư cần xin phép sửa chữa trong các trường hợp sau:

• Sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực của chung cư: Bao gồm thay đổi hệ thống dầm, sàn, cột, tường chịu lực, hệ thống kỹ thuật chung của tòa nhà.
• Sửa chữa thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong chung cư: Bao gồm thay đổi diện tích, hình dạng, vị trí các phòng, cửa sổ, cửa ra vào, ban công,... ảnh hưởng đến kết cấu hoặc thẩm mỹ chung của tòa nhà.
• Sửa chữa làm ảnh hưởng đến phần sở hữu chung của chung cư: Bao gồm sửa chữa hành lang, cầu thang, sân thượng, khu vực chung,... gây hư hỏng hoặc ảnh hưởng đến việc sử dụng của các hộ dân khác.

Việc sửa chữa chung cư tiềm ẩn nhiều nguy cơ ảnh hưởng đến kết cấu chung của tòa nhà và cuộc sống của các hộ dân

Trường hợp sửa chữa nhà chung cư không cần xin phép 

Theo quy định tại Điều 4 Phụ lục 02 Thông tư 28/2016/TT-BXD, chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp nhà chung cư có thể tự sửa chữa, thay thế các hạng mục trong căn hộ hoặc phần diện tích sở hữu riêng của mình mà không cần xin phép nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

1. Hư hỏng:

• Sửa chữa, thay thế do hư hỏng thông thường, không ảnh hưởng đến kết cấu chung của chung cư.
• Các trường hợp hư hỏng thông thường bao gồm:
  • Sửa chữa, thay thế mái che, cửa sổ, cửa ra vào,... do hư hỏng do thời tiết, sử dụng lâu ngày.
  • Sửa chữa, thay thế các thiết bị vệ sinh, ổ cắm điện,... do hư hỏng do sử dụng.
  • Sửa chữa, sơn trát lại tường, trần nhà,... do bong tróc, thấm dột.

2. Thiết bị:

• Thay thế, sửa chữa hoặc lắp đặt thêm các thiết bị không làm thay đổi, biến dạng hoặc làm hư hỏng kết cấu chung cư.
• Các thiết bị được phép thay thế, sửa chữa hoặc lắp đặt bao gồm:
  • Máy lạnh, bình nóng lạnh, máy giặt,...
  • Đèn điện, quạt trần,...
  • Các thiết bị nội thất trong nhà như tủ bếp, kệ, giường ngủ,...

3. Sở hữu riêng:

• Chỉ thực hiện trong phạm vi phần sở hữu riêng của mình, không ảnh hưởng đến phần sở hữu chung và các chủ sở hữu khác.
• Phần sở hữu riêng bao gồm:
  • Diện tích sàn nhà, tường, trần nhà bên trong căn hộ.
  • Ban công, loggia thuộc sở hữu riêng của căn hộ.
  • Các thiết bị, vật dụng được lắp đặt trong căn hộ.

Lưu ý:

• Việc sửa chữa, thay thế trong phạm vi sở hữu riêng phải đảm bảo an toàn, không gây tiếng ồn, bụi bặm và ảnh hưởng đến các hộ dân khác trong tòa nhà.
• Nếu sửa chữa, thay đổi ảnh hưởng đến phần sở hữu chung hoặc kết cấu chung của chung cư, cần xin phép sửa chữa theo quy định.

Trường hợp sửa chữa nhà chung cư cần xin phép 

Để đảm bảo an toàn cho người sử dụng và giữ gìn kết cấu chung của tòa nhà, Luật Nhà ở 2014 và Luật Xây dựng 2014 (cùng với các văn bản sửa đổi, bổ sung) quy định một số trường hợp sửa chữa nhà chung cư bắt buộc phải xin phép, cụ thể như sau:

1. Sửa chữa thay đổi kết cấu chịu lực của chung cư:

• Bao gồm thay đổi hệ thống dầm, sàn, cột, tường chịu lực, hệ thống kỹ thuật chung của tòa nhà.
• Việc thay đổi kết cấu chịu lực có thể ảnh hưởng đến khả năng chịu tải, độ an toàn và ổn định của toàn bộ tòa nhà, tiềm ẩn nguy cơ sập đổ, nứt nẻ, nghiêng vẹo, gây nguy hiểm cho người sử dụng và các công trình lân cận.

2. Sửa chữa thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng ảnh hưởng đến kết cấu chung:

• Bao gồm thay đổi diện tích, hình dạng, vị trí các phòng, cửa sổ, cửa ra vào, ban công,... ảnh hưởng đến kết cấu hoặc thẩm mỹ chung của tòa nhà.
• Việc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng có thể ảnh hưởng đến khả năng chịu lực của các phần khác trong tòa nhà, làm thay đổi bố cục, thẩm mỹ chung, gây mất cân bằng lực và ảnh hưởng đến chất lượng công trình.

3. Sửa chữa chiếm dụng diện tích chung cư trái phép:

• Bao gồm việc sửa chữa, xây dựng lấn chiếm hành lang, cầu thang, sân thượng, khu vực chung của tòa nhà để phục vụ mục đích cá nhân.
• Hành vi chiếm dụng diện tích chung cư trái phép gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng chung của các hộ dân khác, vi phạm quy định về quản lý nhà chung cư và có thể dẫn đến tranh chấp, mâu thuẫn.

4. Sửa chữa lấn chiếm không gian và phần sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác:

• Bao gồm việc sửa chữa, xây dựng lấn sang phần diện tích sở hữu chung hoặc phần sở hữu riêng của các hộ dân khác trong tòa nhà.
• Hành vi lấn chiếm không gian và phần sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác vi phạm quyền sở hữu của các hộ dân khác, gây ảnh hưởng đến sinh hoạt chung và có thể dẫn đến tranh chấp, kiện tụng.

Việc nắm rõ các trường hợp sửa chữa nhà chung cư không cần xin phép theo quy định của pháp luật sẽ giúp chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp nhà chung cư tiết kiệm thời gian và chi phí. Tuy nhiên, cần lưu ý thực hiện việc sửa chữa, thay thế đảm bảo an toàn, tuân thủ các quy định và không ảnh hưởng đến các hộ dân khác trong tòa nhà.