Quy chế quản lý chung cư: "Nút thắt" cho bài toán chung cư đa công năng?

Sự phát triển bùng nổ của thị trường bất động sản đã kéo theo sự ra đời của nhiều mô hình chung cư đa công năng, tích hợp nhiều tiện ích và dịch vụ như trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, nhà hàng, spa... Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích, mô hình này cũng tiềm ẩn nhiều thách thức, đặc biệt là trong công tác quản lý vận hành. Quy chế quản lý chung cư hiện hành được xây dựng dựa trên mô hình chung cư truyền thống, đang bộc lộ nhiều hạn chế và trở thành "nút thắt" cho bài toán quản lý chung cư đa công năng.

Mở rộng phạm vi điều chỉnh về quản lý chung cư

Quản lý và vận hành nhà chung cư luôn là vấn đề phức tạp, gây nhiều tranh cãi trong những năm gần đây. Điều này bị ảnh hưởng do sự liên quan đến nhiều ngành nghề và lĩnh vực, trong khi các quy định pháp luật vẫn còn thiếu sót. Các tranh chấp tại nhiều khu chung cư nhấn mạnh sự cần thiết phải hoàn thiện quy chế quản lý và vận hành.

Bộ Xây dựng hiện đang xây dựng dự thảo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư nhằm minh bạch hóa các quy định và tạo thuận lợi cho việc quản lý. Một điểm mới của dự thảo này là mở rộng phạm vi điều chỉnh. Quy chế sẽ áp dụng cho cả nhà chung cư dùng để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Quản lý và vận hành nhà chung cư luôn là vấn đề phức tạp, gây nhiều tranh cãi 

Các dự án bao gồm căn hộ để ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác theo quy định của Luật Nhà ở. Sự mở rộng này cho phép quản lý các tòa nhà hỗn hợp như căn hộ để ở, dịch vụ lưu trú, thương mại và văn phòng, tạo ra thách thức lớn do mỗi loại bất động sản có công năng sử dụng khác nhau.

Ví dụ, các dự án bất động sản du lịch thường nhộn nhịp, trái ngược với nhu cầu yên tĩnh của cư dân. Các cơ sở lưu trú du lịch phải tuân thủ nhiều quy định và thủ tục, chịu sự kiểm tra của cơ quan quản lý về việc tuân thủ điều kiện kinh doanh. Ngoài ra, các vấn đề an ninh, trật tự như sử dụng ma túy, mại dâm, gây rối, trộm cắp có thể xảy ra và cần quản lý chặt chẽ.

Đối với các bất động sản thương mại, thời gian hoạt động và lưu lượng khách cũng ảnh hưởng lớn đến cư dân. Do đó, khi các chức năng bất động sản được trộn lẫn trong một quy chế quản lý, cần lượng hóa được các đặc thù hoạt động như thời gian, lưu lượng người, rủi ro và xung đột lợi ích.

Đối tượng áp dụng của quy chế cũng rất rộng, bao gồm cả cư dân, khách vãng lai, khách du lịch và khách thuê văn phòng. Việc quản lý các bất động sản này cần áp dụng nhiều bộ luật khác nhau, không chỉ Luật Xây dựng mà còn liên quan đến Luật Du lịch, Luật Thương mại và các quy định về an ninh, trật tự.

Nếu quy chế quản lý mở rộng phạm vi điều chỉnh sang các bất động sản hỗn hợp, cần có các quy định chi tiết cho từng loại chức năng, đặc biệt là du lịch, thương mại và văn phòng cho thuê, để định nghĩa được các rủi ro và tránh xung đột với mục đích nhà ở.

Giải pháp quản lý tòa nhà hỗn hợp

Nếu quy chế quản lý vẫn giữ phạm vi điều chỉnh hỗn hợp, cần có các quy định rõ ràng cho chung cư nhiều chức năng. Điều này bao gồm việc định nghĩa các rủi ro và đảm bảo mọi hoạt động của bất động sản kinh doanh không ảnh hưởng đến cư dân.

Các hợp đồng cho thuê trong khu thương mại, căn hộ cho thuê ngắn và dài hạn phải thống nhất theo mẫu chung, đảm bảo người thuê tuân thủ quy chế như cư dân. Các bất động sản khác ngoài nhà ở phải kiểm soát lượng người hoạt động tại tòa nhà.

Về kỹ thuật và kết cấu, cần chi tiết hóa các vấn đề và nội dung bàn giao cho các bất động sản này. Các công trình thương mại và du lịch có công năng và mục đích thiết kế khác so với nhà ở, nhưng trong cùng một dự án, các vấn đề kết cấu có tính liên kết tổng thể, không thể chia cắt rạch ròi.

Cuối cùng, cần xác định rõ phần sở hữu chung và riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và đa công năng để đảm bảo quản lý hiệu quả và tránh xung đột.

Việc sửa đổi quy chế quản lý chung cư là bài toán cấp bách cần được giải quyết để đáp ứng nhu cầu quản lý ngày càng phức tạp của các tòa nhà đa công năng. Quá trình này đòi hỏi sự chung tay góp sức của các bên liên quan, từ cư dân, ban quản trị đến chính quyền địa phương. Việc xây dựng một quy chế quản lý phù hợp, minh bạch và hiệu quả sẽ góp phần tạo nên môi trường sống văn minh, an toàn và tiện nghi cho cư dân, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của mô hình chung cư đa chức năng tại Việt Nam.