Quỹ bảo trì nhà chung cư: Quy định mới về nguồn thu gây tranh cãi

Trong bối cảnh quy định mới về quỹ bảo trì nhà chung cư được ban hành, nhiều cư dân và ban quản trị đang đối mặt với những câu hỏi phức tạp. Một trong số đó là việc các khoản thu từ phần sở hữu chung là những khoản thu nào? Đơn vị nào sẽ chịu trách nhiệm thu và quản lý khoản phí này? Sự không rõ ràng trong việc phân định trách nhiệm và các loại khoản thu đã tạo ra không ít tranh cãi và băn khoăn, đặc biệt trong giai đoạn đầu thực thi luật mới.

Tình trạng thu quỹ bảo trì chung cư

Vào đầu tháng 8 năm 2024, cư dân tại chung cư Botanica Premier ở quận Tân Bình, TP.HCM đã bất ngờ nhận thông báo từ ban quản lý tòa nhà về việc thay đổi tài khoản nhận tiền cho các khoản phí như quảng cáo, phí giữ xe vãng lai và đặt standee. Những khoản phí này liên quan đến việc sử dụng các khu vực chung của chung cư như sảnh chờ, khu vực gửi xe và thang máy. Theo thông báo mới, các khoản thu này sẽ được chuyển vào tài khoản quỹ bảo trì, thay vì tài khoản thu phí dịch vụ như trước đây.

Tương tự, cư dân tại chung cư Eco-green City ở quận Thanh Xuân, Hà Nội cũng nhận được thông báo từ ban quản trị về việc thu phí gửi xe. Tuy nhiên, trong trường hợp này, chủ đầu tư sẽ đảm nhận việc thu các khoản phí trông giữ xe ở tất cả các khu vực gửi xe trong tòa nhà thay vì ban quản trị. Một vài ngày trước đó, ban quản lý đã cung cấp cho cư dân hướng dẫn thu và nộp phí nhưng đã phải xin lỗi về những thay đổi liên tục trong thông tin hướng dẫn trong thời gian ngắn.

Để làm rõ, ban quản trị là đại diện cho các chủ sở hữu chung cư và chỉ được thành lập khi nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên, cùng với việc đã bàn giao hơn 50% số căn hộ từ chủ đầu tư. Trong khi đó, ban quản lý là đơn vị thực hiện việc quản lý và vận hành chung cư, do chủ đầu tư hoặc ban quản trị chỉ định.

Đây là quy định mới của Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024, nhằm bổ sung nguồn thu thường xuyên cho quỹ bảo trì bên cạnh khoản thu 2% giá trị căn hộ. Về cách sử dụng các khoản thu từ khu vực sở hữu chung, quỹ bảo trì sẽ do ban quản trị quản lý để chi cho các hoạt động bảo trì và thay thế thiết bị, trong khi ban quản lý sẽ thu và sử dụng kinh phí để chi cho việc vận hành thường xuyên như bảo dưỡng và dọn dẹp.

Một câu hỏi lớn đang đặt ra là các khoản thu từ phần sở hữu chung bao gồm những gì và ai sẽ chịu trách nhiệm thu và quản lý các khoản phí này. Sự không rõ ràng trong câu trả lời đã dẫn đến nhiều tranh cãi khi luật mới được thực thi.

Quy định mới của Luật Nhà ở 2023

Những điều chỉnh mà ban quản lý và ban quản trị tòa nhà thực hiện nhằm đáp ứng quy định mới tại khoản 4, điều 153 Luật Nhà ở 2023: “Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập ban quản trị nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư. Nguồn thu này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì sẽ được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư.”

Quỹ bảo trì sẽ do ban quản trị quản lý để chi cho các hoạt động bảo trì và thay thế thiết bị

Đây là quy định hoàn toàn mới nhằm tạo ra nguồn thu ổn định cho quỹ bảo trì, bên cạnh khoản thu 2% giá trị căn hộ. Trước đây, các khoản phí thu từ phần sở hữu chung được tính trong kinh phí quản lý vận hành và không có quy định cụ thể nào cho chúng. Tuy nhiên, khác với khoản thu 2% đã được quy định rõ ràng về cách tính và thủ tục thu, khoản thu mới này không có hướng dẫn chi tiết nào. Thiếu sót trong việc quy định rõ ràng đã gây khó khăn cho chủ đầu tư, ban quản trị và ban quản lý chung cư.

Đầu tiên, cần xác định rõ phần sở hữu chung của nhà chung cư và nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ phần sở hữu chung. Luật Nhà ở 2023 tiếp tục kế thừa các quy định về phần sở hữu chung từ Luật Nhà ở 2014, bao gồm các phần diện tích không thuộc sở hữu riêng, không gian và hệ thống trang thiết bị chung, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài, các công trình công cộng trong khu vực và chỗ để xe cho cư dân (không tính ô tô).

Nguồn thu từ khai thác dịch vụ phần sở hữu chung có thể rất đa dạng, bao gồm tiền quảng cáo trong thang máy, phí gửi xe, phí đặt standee và nhiều khoản phí khác.

Cách hiểu khác nhau về nguồn thu

Một trong những vấn đề gây tranh cãi là khái niệm “nguồn thu” từ khai thác dịch vụ phần sở hữu chung. Do không có định nghĩa cụ thể cho cụm từ này, có ý kiến cho rằng nguồn thu cần được hiểu là toàn bộ doanh thu từ khai thác dịch vụ, tức là tất cả khoản thu phải được nộp vào quỹ bảo trì để trang trải chi phí bảo trì và thay thế thiết bị. Ngược lại, một số ý kiến khác cho rằng nguồn thu chỉ nên tính đến phần lợi nhuận còn lại sau khi đã trừ đi các chi phí phát sinh cho hoạt động bảo trì. Theo đó, chỉ có lợi nhuận ròng mới cần nộp vào quỹ bảo trì.

Ngoài ra, một số đề xuất còn cho rằng nên khấu trừ chi phí quản lý, vận hành từ nguồn thu, thay vì nộp toàn bộ số tiền vào quỹ bảo trì. Tuy nhiên, phương án này cũng gây tranh cãi vì nhiều người cho rằng nó không phù hợp với mục đích sử dụng nguồn thu theo quy định mới.

Liên quan đến việc thu và nộp nguồn thu vào quỹ bảo trì, thực tế có nhiều hình thức ký kết hợp đồng quản lý giữa ban quản trị/chủ đầu tư và đơn vị quản lý. Điều này dẫn đến những cách hiểu khác nhau về nghĩa vụ nộp nguồn thu. Đối với các hợp đồng “thu hộ - chi hộ”, có quan điểm cho rằng ban quản lý có trách nhiệm thu phí và sau đó chuyển toàn bộ vào quỹ bảo trì. Trong khi đó, với hợp đồng trọn gói, một số ý kiến cho rằng không cần nộp vào quỹ bảo trì, mà ban quản lý có thể tự giữ lại để chi trả các chi phí liên quan. Hơn nữa, việc Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định về thời hạn, cách thức và thủ tục nộp nguồn thu vào quỹ bảo trì cũng đã tạo ra nhiều tranh luận. Một số người cho rằng ban quản trị hoặc chủ đầu tư nên trực tiếp thu phí từ cư dân, thay vì để ban quản lý thu hộ. Điều này có nghĩa là hàng tháng, cư dân sẽ phải nhớ nộp khoản phí riêng cho việc sử dụng dịch vụ ở phần sở hữu chung về tài khoản quỹ bảo trì. Ngược lại, một số ý kiến khác đề xuất rằng phí nên được thu qua ban quản lý như một phần của phí quản lý định kỳ và ban quản lý sẽ tổng hợp và nộp vào quỹ bảo trì theo lịch trình nhất định.

Như vậy, quy định mới về việc thu phí từ phần sở hữu chung đang tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau trong thực tế. Cần có sự can thiệp kịp thời của các cơ quan chức năng để đưa ra hướng dẫn cụ thể, giúp chủ đầu tư, ban quản trị và ban quản lý có thể xác định rõ trách nhiệm của mình. Trong thời gian chờ đợi các hướng dẫn, các bên liên quan cần có sự thảo luận và hợp tác để thống nhất phương thức thu và nộp, vừa tuân thủ quy định mới vừa đảm bảo sự thuận tiện cho cư dân trong việc nộp các khoản phí định kỳ.