Một số quy định vận hành và quản lý nhà chung cư

Trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng gia tăng, chung cư đã trở thành một giải pháp nhà ở phổ biến và hiệu quả cho nhiều gia đình. Không chỉ đáp ứng nhu cầu về chỗ ở, chung cư còn góp phần vào việc hình thành các cộng đồng văn minh và hiện đại. Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích rõ ràng, nhiều cư dân vẫn chưa nắm bắt đầy đủ những quy định và cơ chế vận hành của các tòa nhà chung cư. Việc hiểu biết về tổ chức quản lý, điều kiện hoạt động của đơn vị quản lý, cũng như giá dịch vụ quản lý là rất cần thiết để đảm bảo quyền lợi và sự hài lòng của người dân.

Khái niệm nhà chung cư theo Luật nhà ở 2023

Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 của Luật Nhà ở năm 2023, "nhà chung cư" được định nghĩa là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, gồm nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung và có phần sở hữu riêng, sở hữu chung. Hệ thống công trình hạ tầng được sử dụng chung cho các gia đình, cá nhân và tổ chức. Nhà chung cư bao gồm cả những nhà được xây dựng với mục đích để ở và những nhà xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp.

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo Luật nhà ở 2023

Tại Điều 149 của Luật Nhà ở năm 2023, quy định về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được nêu rõ.

Đối với nhà chung cư có thang máy, bắt buộc phải có đơn vị có chức năng và năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện. Trong khi đó, đối với nhà chung cư không có thang máy, hội nghị nhà chung cư có thể quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê một đơn vị có chức năng để thực hiện. Nếu chủ đầu tư dự án trực tiếp quản lý vận hành nhà chung cư, họ phải có chức năng và năng lực quản lý theo quy định tại Điều 50 của Luật Nhà ở.
Nếu nhà chung cư bắt buộc phải có đơn vị quản lý vận hành như quy định tại khoản 1 Điều 149 của Luật Nhà ở năm 2023, các chủ sở hữu và người sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để quản lý vận hành. Đơn vị quản lý vận hành có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện một số nhiệm vụ, nhưng phải chịu trách nhiệm quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng đã ký với Ban quản trị nhà chung cư. Đơn vị này cũng có thể quản lý nhiều nhà chung cư tại một hoặc nhiều địa bàn khác nhau.

Đối với nhà chung cư có thang máy, bắt buộc phải có đơn vị có chức năng và năng lực quản lý vận hành nhà chung cư

Điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

Điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quy định tại Điều 150 của Luật Nhà ở năm 2023. Đơn vị này phải là một đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc liên hiệp hợp tác xã có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư. Đơn vị phải có các phòng ban về kỹ thuật, chăm sóc khách hàng, bảo vệ an ninh, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường và các bộ phận khác liên quan để thực hiện dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Ngoài ra, người quản lý và nhân viên trực tiếp tham gia quản lý vận hành phải có trình độ chuyên môn trong các lĩnh vực như xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy chữa cháy và phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư.Đơn vị quản lý chỉ được cung cấp dịch vụ sau khi có văn bản thông báo từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền rằng đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư.

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định tại Điều 151 của Luật Nhà ở năm 2023. Việc xác định giá phải đảm bảo công khai, minh bạch và dựa trên nội dung công việc cần quản lý cũng như các dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư. Giá dịch vụ này không bao gồm các chi phí khác như bảo hiểm cháy nổ, bảo trì, trông giữ xe, năng lượng, nước sinh hoạt, truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư và các dịch vụ khác phục vụ cho nhu cầu riêng của chủ sở hữu và người sử dụng.

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, giá dịch vụ quản lý vận hành được xác định theo hai trường hợp: Nếu chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu, giá dịch vụ sẽ thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở. Nếu đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư, giá dịch vụ sẽ do đơn vị quản lý vận hành và Hội nghị nhà chung cư thỏa thuận và quyết định.

Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, giá dịch vụ quản lý vận hành sẽ được thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng trong hợp đồng thuê nhà. Nếu nhà chung cư thuộc tài sản công, giá dịch vụ sẽ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 151 của Luật Nhà ở.

Trong trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, giá dịch vụ quản lý vận hành sẽ được áp dụng cho phần diện tích kinh doanh dịch vụ và phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô. Giá dịch vụ cho phần diện tích kinh doanh dịch vụ được thỏa thuận dựa trên tình hình thực tế của hoạt động kinh doanh và vị trí của nhà chung cư. Giá dịch vụ cho phần diện tích để xe ô tô có thể được thỏa thuận và tính thấp hơn so với giá dịch vụ áp dụng cho căn hộ trong cùng một nhà chung cư.

Việc nâng cao nhận thức về tổ chức và vận hành chung cư là điều cần thiết để tạo ra một môi trường sống tốt đẹp hơn cho cư dân. Mỗi người dân cần chủ động tìm hiểu và tham gia vào các hoạt động của cộng đồng, từ đó góp phần xây dựng một không gian sống an toàn và tiện nghi.