Hạn chế cho vay, bất động sản gặp khó

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây đã công bố một dự thảo thông tư nhằm điều chỉnh và bổ sung một số điểm trong Thông tư 36/2014, nhằm đề ra các hạn chế và tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng. Nhiều ý kiến đánh giá rằng nếu được thực hiện, các quy định này sẽ có tác động đáng kể đến lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là đối với các công ty trong ngành và người mua nhà.

Siết chặt cho vay bất động sản
Theo dự thảo thông tư, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn thay vì 60% như hiện nay. Giới hạn đối với tổ chức tín dụng phi ngân hàng cũng giảm mạnh, từ 200% xuống còn 80%. Tương tự, giới hạn đối với ngân hàng hợp tác xã giảm từ 60% xuống chỉ còn 40%.

Thực chất đây là động thái nhằm hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường địa ốc. Cơ quan soạn thảo cũng giải thích việc điều chỉnh tỉ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản. Đồng thời giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, hiện chủ yếu là cho vay trung dài hạn.

Theo NHNN, tín dụng trung dài hạn tăng cao gây áp lực lên ngân hàng vì vốn huy động phần lớn là vốn ngắn hạn. Trong năm ngoái, một lượng vốn lớn đổ vào kênh địa ốc, điều này rất rủi ro và trong năm nay sẽ không để tình trạng này tiếp diễn.

Dự thảo còn nâng tỉ trọng rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%. NHNN cho biết đây là động tác nhằm phát đi tín hiệu đối với thị trường và hệ thống ngân hàng nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực địa ốc.

Thực tế cho thấy không ít người mua căn hộ trong thời gian qua chỉ cần có vốn tự có khoảng 15%-30% giá trị tài sản, 70%-85% còn lại được ngân hàng cho vay. Nhiều dự án BĐS chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng. Chủ đầu tư vay ngân hàng để làm dự án và thế chấp bằng chính dự án đó cho ngân hàng.

NHNN cũng cho rằng tác động của sự thay đổi quy định trên là không đáng kể.

Những tác động nghiêm trọng

Tuy nhiên, các chuyên gia, doanh nghiệp (DN) lại không hoàn toàn đồng ý với quan điểm trên. Bởi thực tế cho thấy “số phận” của tín dụng BĐS chịu tác động lớn từ chính sách nới lỏng hay thắt chặt của NHNN.

“Nếu được thông qua, thông tư trên có thể sẽ tác động cực kỳ nghiêm trọng đến thị trường BĐS năm 2016 và những năm tiếp theo” – ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), nhận định.

Thông tư mới gây ra những tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản

Cụ thể, hạn chế tín dụng đối với lĩnh vực địa ốc cũng tương đương như việc nâng lãi suất đối với lĩnh vực này. Đơn giản là nó sẽ làm cho chi phí vốn trong lĩnh vực này tăng cao, chi phí tài chính của DN nặng thêm, làm ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi chủ đầu tư. Chưa hết, những người mua sẽ khó vay vốn hơn. Từ đó họ có thể giảm mua nhà để ở cũng như mua để đầu tư kinh doanh.

Chính vì lý do này, ông Châu cho biết đã có văn bản đề nghị ban chấp hành HoREA và các doanh nghiệp sớm cho ý kiến gấp để góp ý sửa đổi dự thảo thông tư của NHNN.

Tán đồng với quan điểm thắt chặt tín dụng sẽ tác động rất lớn đến thị trường địa ốc, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, dẫn chứng: Với cùng số tiền huy động được, nếu trước đây ngân hàng được cho vay 60 đồng thì tới đây chỉ có thể cho vay 40 đồng mà thôi. Khi dòng vốn hạn chế, lãi suất cho vay BĐS có thể tăng lên.

Tuy vậy, TS Hiếu đánh giá việc siết tín dụng vào lĩnh vực địa ốc là cần thiết. Ông nói: “NHNN cần quản lý dòng tín dụng để giảm thiểu những rủi ro từ nguy cơ bong bóng địa ốc. Ngoài ra, cũng là để cho thị trường tài chính lành mạnh hơn. Với việc siết lại tín dụng sẽ buộc các nhà kinh doanh địa ốc phải làm những dự án phù hợp với nhu cầu thực của dân chúng và có tính thanh khoản cao”.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, nhìn nhận việc siết tín dụng vào lĩnh vực này là nằm trong lộ trình của NHNN. Theo đó, các ngân hàng cần phải chặt chẽ hơn trong kiểm soát dòng vốn khi cho vay BĐS, một lĩnh vực bắt đầu có những dấu hiệu có thể rủi ro do tăng trưởng khá nóng.

“Tuy vậy, việc tăng tỉ lệ hệ số rủi ro từ 150% hiện nay lên 250% cần xem xét ở mức phù hợp hơn, chẳng hạn chỉ 200% thôi. Thêm nữa, nên phân loại mức độ rủi ro của từng dự án địa ốc để áp hệ số rủi ro khác nhau chứ không nên áp một mức đồng đều. Ví dụ có dự án phải chịu hệ số rủi ro 200% nhưng có dự án chỉ nên áp dụng 160%. Bởi BĐS cũng có độ rủi ro khác nhau, do đó không nên áp dụng chung tỉ lệ này cho tất cả”.

Ông Lực dẫn chứng tại Úc, việc cho vay nhà ở ít rủi ro hơn so với cho vay xây biệt thự, khách sạn nên họ áp dụng hệ số rủi ro thấp.

Không ảnh hưởng mua nhà trả góp

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN Chi nhánh TP.HCM, nói bản giải trình về dự thảo thông tư nói trên giải thích: Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

Do đó, việc thay đổi hệ số rủi ro của khoản phải đòi để kinh doanh BĐS không ảnh hưởng đến các chương trình, chính sách cho vay mua nhà ở Chính phủ. Hay nói cách khác không làm ảnh hưởng đến việc cá nhân mua nhà trả góp.

Tiêu điểm

Theo số liệu thống kê của cơ quan chức năng, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS liên tục có sự tăng trong thời gian qua. Đến cuối tháng 9-2015 dư nợ cho vay kinh doanh BĐS chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tương ứng 358.377 tỉ đồng.

Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS trong chín tháng đầu năm 2015 đạt 14,59%, cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung chín tháng đầu năm 2015.