Cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ: Kỳ vọng từ quy định mới nhất

Vào ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở năm 2023 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành. Luật được kỳ vọng sẽ mang lại những thay đổi tích cực, tháo gỡ nhiều khó khăn tồn tại trong lĩnh vực phát triển nhà ở. Với những quy định mới và cập nhật, Luật Nhà ở 2023 hứa hẹn sẽ tạo ra môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch và hiệu quả hơn, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và đảm bảo quyền lợi của người dân.

Nhiều khó khăn trong công tác triển khai thực hiện

Trong suốt hơn 20 năm qua, việc cải tạo và xây dựng lại các chung cư và nhà tập thể cũ luôn là một vấn đề được các cấp quản lý từ Trung ương đến địa phương chú trọng. Tuy nhiên, kết quả thực hiện thực tế chưa đạt được như mong đợi, với hàng nghìn hộ dân vẫn đang sinh sống trong những khu nhà xuống cấp và nguy hiểm. Những mối đe dọa tiềm ẩn về an toàn và tài sản luôn hiện hữu. Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 2.500 khu chung cư và nhà tập thể cũ, trong đó Hà Nội có số lượng lớn nhất với 1.579 khu, tiếp theo là TP Hồ Chí Minh.

Những công trình này chủ yếu được xây dựng trong giai đoạn từ thập niên 1960 đến 1990, thời kỳ công nghệ xây dựng chưa phát triển mạnh mẽ. Phần lớn các tòa nhà sử dụng kết cấu tường gạch chịu lực, với tuổi thọ tối đa từ 50 - 70 năm. Sau thời gian dài sử dụng, nhiều công trình đã xuống cấp nghiêm trọng. Thêm vào đó, nhiều hộ dân đã tự ý cơi nới, mở rộng diện tích, tăng thêm tải trọng lên hệ thống chịu lực vốn đã yếu. Dù nhận thức được rủi ro, nhiều gia đình vẫn buộc phải chấp nhận sống trong tình trạng này do khó khăn tài chính, phó mặc số phận cho may rủi.

Việc xây dựng và cải tạo lại chung cư cũ luôn được chú trọng

Tại Hà Nội, trong số 1.579 khu chung cư và nhà tập thể cũ, có hàng chục khu đang ở trong tình trạng cực kỳ nguy hiểm. Đặc biệt, có 6 khu thuộc cấp D (cấp độ nguy hiểm nhất) buộc phải phá dỡ để xây dựng lại, như nhà C8 Khu tập thể Giảng Võ, G6A Khu tập thể Thành Công, nhà A Khu tập thể Ngọc Khánh và Khu tập thể Bộ Tư pháp.

Tuy nhiên, theo báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, đến hết năm 2023, công tác cải tạo và xây dựng lại các chung cư cũ mới chỉ đạt 1,14% kế hoạch, với 19 khu được triển khai.

Đáng chú ý, dù đã có quyết định chấp thuận lựa chọn chủ đầu tư cho nhiều khu nhà như: dự án Nhà A & B Nghĩa Đô (quận Cầu Giấy), khu tập thể Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng), khu tập thể X1-26 Liễu Giai (quận Đống Đa), khu tập thể Dịch vụ vận tải Đường sắt (quận Hoàng Mai), nhà chung cư số 148 - 150 Sơn Tây (quận Ba Đình), khu tập thể Viện tư liệu phim Việt Nam 22 phố Liễu Giai (quận Đống Đa), nhà chung cư 23 Hàng Bài (quận Hoàn Kiếm)... nhưng các dự án này vẫn chưa thể triển khai do những vướng mắc trong Luật Nhà ở năm 2014 và một số Nghị định hướng dẫn thi hành.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, Mạc Đình Minh, cho biết, một trong những trở ngại lớn nhất là Nghị định 101/2015/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014), cho phép người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận về bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư. Nghị định này cũng không quy định cụ thể về hệ số bồi thường (hệ số K), dẫn đến việc hai bên khó đạt được sự thống nhất, gây đình trệ trong công tác cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ.

Luật Nhà ở năm 2023 đã được sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới 

Trước những khó khăn này, Luật Nhà ở năm 2023 đã được sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới nhằm giải quyết các vướng mắc và tạo động lực cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ. Một trong những thay đổi đáng chú ý là quy định về tỷ lệ đồng thuận của người dân. Nếu như trước đây cần 100% sự đồng thuận từ các chủ sở hữu thì theo quy định mới, chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến quy hoạch và 75% trong số đó đồng ý là đủ điều kiện để tiến hành tháo dỡ công trình.

Luật Nhà ở năm 2014 không đưa ra quy định cụ thể về hệ số K để tính toán giá trị đất bồi thường, giá thuê nhà ở sau khi tái thiết, cũng như giá trị căn hộ sau khi quy đổi diện tích và giá trị nhà ở phục vụ tái định cư tại địa điểm khác.

Theo quy định mới, hệ số K sẽ được các địa phương áp dụng linh hoạt dựa trên vị trí và giá trị đất nơi các khu chung cư, nhà tập thể cũ nằm. Hệ số này có thể được điều chỉnh tăng từ 1 - 2 lần tùy theo từng trường hợp cụ thể.

Một điểm mới đáng chú ý trong Luật Nhà ở năm 2023 là quy định về phương án "quy gom chung cư cũ". Theo đó, những khu nhà riêng lẻ, độc lập sẽ được tập trung lại và tăng chiều cao của công trình xây dựng mới để dành diện tích cho hạ tầng công cộng như cây xanh, khuôn viên, sân chơi. Điều này giúp các địa phương dễ dàng hơn trong quản lý, đồng thời khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào công tác cải tạo và xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ. Người dân cũng được hưởng lợi khi không phải di dời khỏi nơi ở quen thuộc hoặc chuyển đến các khu tái định cư thiếu cơ sở hạ tầng và tiện ích dịch vụ.

Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2023 còn phân cấp và ủy quyền cho UBND cấp tỉnh trong việc tổ chức lập phương án bồi thường, tái định cư; quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư; và thực hiện di dời, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư. Các tỉnh cũng sẽ bố trí nguồn ngân sách cho tái định cư. Luật mới cũng bổ sung quy định yêu cầu chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí xây dựng lại đối với các nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994. Điều này nhằm đảm bảo tính khả thi và sự hài hòa lợi ích giữa các bên, bao gồm chủ sở hữu, Nhà nước và nhà đầu tư, đồng thời đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị.

Với sự ra đời của Luật Nhà ở năm 2023, chúng ta hy vọng những khó khăn trong phát triển nhà ở sẽ được giải quyết một cách hiệu quả. Những quy định mới không chỉ mang lại cơ hội cho các nhà đầu tư và người dân mà còn đặt nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong tương lai.