Biện pháp xử lý nghiêm chủ đầu tư chậm trễ bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư

Theo các chuyên gia, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước là rất quan trọng trong việc giám sát và quản lý các chủ đầu tư có chậm trễ trong việc bàn giao quỹ bảo trì chung cư. Nếu có dấu hiệu lạm dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản, cần phải xử lý nghiêm khắc. Để làm gương và chấn chỉnh tình trạng này, cần điều tra một số trường hợp cụ thể.

Khó khăn trong việc lấy lại quỹ bảo trì từ chủ đầu tư

Nhiều năm qua, việc chậm trễ hoặc bàn giao không đầy đủ quỹ bảo trì chung cư luôn gây tranh cãi, dẫn đến tranh chấp giữa các hộ dân và chủ đầu tư. Đặc biệt, trong bối cảnh Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023, vấn đề "cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì" đã làm nóng lên tình hình này.

Theo Luật Nhà ở 2014, khách hàng mua chung cư phải đóng thêm 2% giá trị hợp đồng vào quỹ bảo trì. Chủ đầu tư thu phí bảo trì và quản lý tạm thời số tiền này. Sau khi thành lập Ban quản trị, chủ đầu tư chuyển giao quyền quản lý và sử dụng phí bảo trì sang Ban quản trị. Tuy nhiên, thực tế cho thấy một số chủ đầu tư yêu cầu khách hàng chuyển phí bảo trì vào tài khoản của mình mà không mở tài khoản riêng. Ngay cả khi Ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư vẫn kéo dài thời gian bàn giao quỹ hoặc giảm bớt số tiền phải trả, gây ảnh hưởng đến công tác bảo trì và sửa chữa tòa nhà.

Việc chậm trễ hoặc bàn giao không đầy đủ quỹ bảo trì chung cư luôn gây tranh cãi cho nhiều khách hàng

Các trường hợp điển hình:

• Dự án CT4 Xa La, Hà Đông, Hà Nội: Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên đã chậm trễ tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu và bàn giao phí bảo trì.
• Dự án chung cư AZ Sky Định Công, Hà Nội: Cư dân đã liên tục đề nghị chính quyền xử lý chủ đầu tư vì chậm bàn giao quỹ bảo trì.
• Chung cư Topaz Home 2, Thủ Đức, TP.HCM: Ban quản trị đã yêu cầu chủ đầu tư Công ty Thuận Kiều bàn giao hơn 12 tỷ đồng quỹ bảo trì, nhưng đến nay vẫn chưa được thực hiện.
• Dự án 4S Linh Đông, Thủ Đức, TP.HCM: Chủ đầu tư chưa bàn giao hết quỹ bảo trì cho Ban quản trị, dẫn đến nhiều hạng mục bị xuống cấp mà không có kinh phí bảo trì.

Các chuyên gia nhận định rằng quyền quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì của Ban quản trị phụ thuộc vào sự tuân thủ quy định của chủ đầu tư. Tranh chấp, khiếu nại về quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì xuất phát từ thực trạng chủ đầu tư không bàn giao hoặc chậm bàn giao phí bảo trì.

Cần sự vào cuộc quyết liệt của cơ quan quản lý nhà nước

Trước những bất cập hiện tại, dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2023 đã được soạn thảo với 11 Chương và 84 Điều, trong đó có nội dung quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư. Đặc biệt, Mục 2, Chương X của dự thảo này quy định về việc "cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì".

Theo Điều 79, Ban quản trị nhà chung cư có thể yêu cầu UBND cấp tỉnh can thiệp để chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì. Trong thời hạn 10 ngày kể từ khi nhận được yêu cầu, UBND cấp tỉnh sẽ yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản cung cấp thông tin về tài khoản và số tiền. Tổ chức tín dụng phải cung cấp thông tin trong vòng 7 ngày. Sau khi nhận được quyết định cưỡng chế từ UBND cấp tỉnh, trong vòng 5 ngày, tổ chức tín dụng phải chuyển tiền sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư và thông báo cho UBND cấp tỉnh, Sở Xây dựng, chủ đầu tư và Ban quản trị.

Điều 80 quy định rằng UBND cấp huyện sẽ yêu cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin về tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư trong vòng 7 ngày. Sau khi nhận được quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng phải chuyển tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư trong vòng 5 ngày và thông báo cho các bên liên quan.

Xử lý nghiêm những chủ đầu tư chây ỳ, chậm trễ

Luật sư Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật Hừng Đông, nhận định quỹ bảo trì nhà chung cư là kinh phí do các chủ sở hữu đóng góp để bảo trì phần sở hữu chung. Chủ đầu tư chỉ là người thu và giữ hộ quỹ này và phải bàn giao lại sau khi Ban quản trị tòa nhà được thành lập. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư cố tình kéo dài thời gian và tránh trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì. Một số chủ đầu tư còn sử dụng quỹ này cho mục đích khác vì số tiền quỹ bảo trì của nhiều dự án có thể lên đến hàng chục tỷ đồng, trở thành một "miếng bánh ngon".

Tình trạng này phổ biến tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, nơi các chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở pháp lý để trục lợi. Do đó, cần sự vào cuộc quyết liệt của cơ quan quản lý nhà nước để giải quyết triệt để vấn đề này. Luật sư Nguyễn Danh Huế nhấn mạnh rằng hành vi chiếm đoạt, chiếm giữ tài sản của người khác có thể bị khởi tố hình sự theo Bộ luật Hình sự. Việc điều tra và xử lý nghiêm một số trường hợp cụ thể có thể giúp chấn chỉnh tình trạng này và ngăn chặn chủ đầu tư "nhờn luật".

Ngoài ra, Ban quản trị tòa nhà cần mở tài khoản riêng để nhận kinh phí bảo trì do chủ đầu tư bàn giao. Các chi phí phát sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì sẽ được khấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của dự án. Sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì, chủ đầu tư phải đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật.