Thiết kế thiếu đồng bộ cho công tác PCCC

Trong những năm gần đây, cùng với tốc độ phát triển của thị trường bất động sản, vấn đề an toàn cháy nổ ngày càng được xã hội quan tâm. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít dự án gặp khó khăn trong công tác nghiệm thu và vận hành chỉ vì thiết kế thiếu đồng bộ ngay từ giai đoạn ban đầu. Những bất cập này khiến hệ thống PCCC dự án bất động sản khó đáp ứng yêu cầu, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cư dân và làm gia tăng chi phí khắc phục về sau.

Thách thức từ thiết kế thiếu đồng bộ trong công tác PCCC dự án bất động sản

Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu phát triển hạ tầng ngày càng lớn, nhiều công trình nhà ở, trung tâm thương mại, khu văn phòng liên tục mọc lên. Tuy nhiên, song song với sự phát triển đó lại xuất hiện một vấn đề nan giải: thiết kế thiếu đồng bộ ngay từ khâu ban đầu đã và đang tạo ra những trở ngại không nhỏ cho công tác quản lý vận hành, đặc biệt là liên quan đến PCCC dự án bất động sản.

Kể từ ngày 1/7/2025, Nghị định 105/2025/NĐ-CP hướng dẫn Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ chính thức có hiệu lực. Văn bản này nhấn mạnh rõ tầm quan trọng của an toàn cháy nổ trong mọi loại hình công trình. Tuy nhiên, việc thực thi sẽ gặp nhiều khó khăn nếu các dự án ngay từ đầu không được thiết kế và xây dựng với tính đồng bộ và khả năng vận hành cao.

Thực tế cho thấy, rất nhiều tòa nhà, chung cư hay khu phức hợp khi đưa vào sử dụng mới phát sinh những bất cập như hành lang thoát hiểm chật hẹp, hệ thống cấp thoát nước chữa cháy chưa được bố trí hợp lý, hoặc cửa thoát hiểm không đảm bảo chuẩn. Những vấn đề này xuất phát từ sự thiếu phối hợp giữa đơn vị thiết kế, nhà thầu xây dựng và đơn vị vận hành.

Kể từ ngày 1/7/2025, Nghị định 105/2025/NĐ-CP hướng dẫn Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ chính thức có hiệu lực

Ông Trần Ngọc Duy - Phó Giám đốc Dịch vụ Quản lý Bất động sản Savills Hà Nội - từng nhấn mạnh: nguyên nhân gốc rễ của nhiều rủi ro đến từ chính khâu thiết kế. Khi các đơn vị quản lý vận hành không được tham gia góp ý ngay từ đầu, công trình có thể đẹp về kiến trúc nhưng lại bất tiện, thậm chí tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn khi vận hành. Điều này đồng nghĩa rằng, thiết kế thiếu đồng bộ không chỉ khiến việc nghiệm thu gặp khó khăn mà còn phát sinh thêm chi phí sửa chữa, nâng cấp, làm giảm giá trị và uy tín của PCCC dự án bất động sản.

PGS.TS.KTS. Phạm Trọng Thuật - Trưởng bộ môn Kiến trúc Nhà ở, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội - cũng đưa ra quan điểm rằng việc phối hợp giữa đơn vị tư vấn quản lý vận hành và đơn vị thiết kế ngay từ giai đoạn đầu là điều bắt buộc. Nhờ vậy, công trình sẽ đáp ứng tốt cả yêu cầu kỹ thuật, chi phí đầu tư hợp lý và đảm bảo tính khả thi trong vận hành lâu dài.

Ông Thuật còn chỉ rõ rằng, việc sử dụng vật liệu kém chất lượng hay hệ thống PCCC lắp đặt rời rạc sẽ tạo ra những “điểm nghẽn” trong quá trình vận hành. Một khi có sự cố cháy nổ, hệ thống không thể phát huy hiệu quả tối đa, gây nguy hiểm đến tính mạng cư dân và làm ảnh hưởng trực tiếp đến danh tiếng của dự án. Đây chính là hậu quả điển hình mà thiết kế thiếu đồng bộ để lại, đồng thời gióng lên hồi chuông cảnh báo cho toàn bộ thị trường bất động sản.

Vai trò của pháp lý và giải pháp nâng cao hiệu quả PCCC trong dự án bất động sản

Để khắc phục tình trạng này, việc cập nhật và tuân thủ các văn bản pháp lý mới nhất là yêu cầu bắt buộc. Hiện nay, ngoài Nghị định 105/2025/NĐ-CP, còn có Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 06:2022/BXD về an toàn cháy cho nhà và công trình. Đây là bộ tiêu chuẩn then chốt nhằm kiểm soát chất lượng thiết kế, xây dựng, cũng như vận hành hệ thống PCCC.

PGS.TS. Đào Hữu Dân - Trường Đại học PCCC - cho biết, quy định ngày càng siết chặt, đòi hỏi tất cả các chủ đầu tư, đơn vị thiết kế và đơn vị vận hành phải cập nhật kiến thức thường xuyên. Nếu không tuân thủ, rủi ro không chỉ nằm ở việc bị xử phạt mà còn gây nguy hiểm trực tiếp đến người sử dụng công trình.

Một dự án được thiết kế chuẩn mực cần đảm bảo vật liệu xây dựng có khả năng chống cháy, không sinh khí độc và hạn chế lan nhiệt. Các thiết bị PCCC như bình chữa cháy, hệ thống sprinkler, bơm nước chữa cháy hay cảm biến khói phải đạt tiêu chuẩn quốc tế, có nguồn gốc rõ ràng và được kiểm định định kỳ. Nếu các hạng mục này không được đầu tư đúng chuẩn, hệ thống sẽ trở nên “vô dụng” khi xảy ra sự cố.
Ngoài vật liệu và thiết bị, kiến trúc của công trình cũng giữ vai trò quyết định. Hành lang thoát hiểm phải rộng rãi, thông thoáng, có nhiều lối thoát để cư dân có thể di chuyển dễ dàng. Cầu thang thoát hiểm cần có hệ thống chống khói, chống cháy riêng biệt. Các khu vực kỹ thuật như phòng điện, kho chứa phải được ngăn cháy độc lập. Đồng thời, cửa thoát hiểm cần mở theo hướng ra ngoài và tuyệt đối không được khóa trong mọi trường hợp. Đây đều là những yêu cầu cơ bản nhưng thường bị bỏ qua khi thiết kế thiếu đồng bộ.

Một khía cạnh quan trọng khác là tư duy thiết kế kiến trúc tiếp cận theo hướng “kịch bản cháy”. Điều này có nghĩa là ngay từ khâu lập bản vẽ, các kiến trúc sư và kỹ sư phải dự đoán các tình huống cháy nổ có thể xảy ra, từ cháy chập điện, nổ gas đến cháy lan từ khu vực lân cận. Việc đưa ra kịch bản sẽ giúp bố trí hợp lý hệ thống PCCC, tạo lối thoát hiểm hiệu quả, từ đó nâng cao chất lượng tổng thể của PCCC dự án bất động sản.

Để hiện thực hóa điều này, cần có sự tham gia của các đơn vị tư vấn quản lý vận hành có kinh nghiệm thực tiễn. Những đơn vị này nắm rõ khó khăn khi vận hành tòa nhà, hiểu các nguy cơ tiềm ẩn và sẽ đóng góp các ý kiến thực tế giúp dự án tránh được sai sót. Nhờ đó, công trình vừa đảm bảo tuân thủ pháp luật, vừa nâng cao tính an toàn, đồng thời tối ưu chi phí vận hành.

Có thể khẳng định rằng, thiết kế thiếu đồng bộ đang là một trong những nguyên nhân lớn nhất gây ra khó khăn trong công tác PCCC dự án bất động sản. Khi các dự án không được lên kế hoạch bài bản từ khâu thiết kế, mọi nỗ lực ở giai đoạn nghiệm thu hay vận hành đều chỉ là giải pháp tạm thời, tốn kém chi phí và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để giải quyết triệt để, thị trường bất động sản cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa chủ đầu tư, đơn vị thiết kế, nhà thầu xây dựng và đơn vị quản lý vận hành. Việc cập nhật và áp dụng đúng các quy định pháp lý mới nhất là điều kiện tiên quyết. Đồng thời, các công trình phải được thiết kế dựa trên những kịch bản cháy cụ thể, sử dụng vật liệu và trang thiết bị đạt chuẩn, đảm bảo tính đồng bộ ngay từ ban đầu.