Thẩm quyền của UBND cấp xã trong trường hợp Ban quản trị chung cư chấm dứt hoạt động

Trong hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư, Ban quản trị giữ vai trò đại diện cư dân thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản chung và đời sống sinh hoạt của tòa nhà. Tuy nhiên, trên thực tế phát sinh không ít tình huống Ban quản trị hết nhiệm kỳ hoặc chấm dứt hoạt động trong khi Ban quản trị mới chưa được công nhận, khiến việc điều hành chung cư rơi vào khoảng trống pháp lý. Để bảo đảm hoạt động quản lý không bị gián đoạn, pháp luật hiện hành đã có quy định cụ thể về chủ thể tạm thời thực hiện chức năng quản trị trong giai đoạn chuyển tiếp này.

Trách nhiệm của UBND cấp xã khi Ban quản trị chấm dứt hoạt động

Luật Nhà ở năm 2023 đã xác lập rõ cơ chế xử lý đối với trường hợp Ban quản trị nhà chung cư chấm dứt hoạt động mà Ban quản trị mới chưa được cơ quan có thẩm quyền công nhận. Theo khoản 5 Điều 148 Luật Nhà ở 2023, UBND cấp xã nơi có nhà chung cư sẽ tạm thời thực hiện toàn bộ trách nhiệm của Ban quản trị cho đến khi Ban quản trị mới được công nhận hợp pháp.

Quy định này nhằm bảo đảm tính liên tục trong quản lý, vận hành nhà chung cư, đặc biệt đối với các vấn đề thiết yếu như quản lý tài sản chung, duy trì an ninh trật tự, ký kết hợp đồng dịch vụ và xử lý các công việc phát sinh liên quan đến quyền lợi của cư dân. Trong giai đoạn này, UBND cấp xã đóng vai trò quản lý thay thế, thực hiện các nhiệm vụ trong phạm vi quyền hạn của Ban quản trị theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Như vậy, khi Ban quản trị đã hết nhiệm kỳ theo quyết định công nhận và chấm dứt hoạt động, Ban quản trị cũ không còn tư cách pháp lý để tiếp tục điều hành. Trách nhiệm quản lý chung cư sẽ được chuyển giao tạm thời cho UBND cấp xã.

Trong hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư, Ban quản trị giữ vai trò đại diện cư dân thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản

Phân biệt trường hợp hết nhiệm kỳ với miễn nhiệm, bãi nhiệm Ban quản trị

Trên thực tế, nhiều ý kiến nhầm lẫn giữa trường hợp Ban quản trị hết nhiệm kỳ và trường hợp miễn nhiệm, bãi nhiệm Ban quản trị khi áp dụng quy định tại Thông tư số 05/2024/TT-BXD. Khoản 5 Điều 26 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư này quy định rằng Ban quản trị đã được công nhận vẫn tiếp tục hoạt động cho đến khi Ban quản trị mới được công nhận trong trường hợp đề nghị bầu thành viên thay thế.

Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng đối với các trường hợp miễn nhiệm, bãi nhiệm thành viên hoặc toàn bộ Ban quản trị theo các căn cứ cụ thể được quy định trong Quy chế. Khi đó, Ban quản trị cũ hoặc Ban quản trị mới được Hội nghị nhà chung cư bầu sẽ phối hợp với UBND cấp xã và đơn vị quản lý vận hành để thực hiện các quyền hạn, trách nhiệm trong giai đoạn chuyển tiếp.

Đối với trường hợp Ban quản trị chấm dứt hoạt động do hết nhiệm kỳ đã ghi rõ trong quyết định công nhận, thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của khoản 5 Điều 26 Thông tư 05/2024/TT-BXD. Ban quản trị cũ trong trường hợp này không được tiếp tục hoạt động.

Hướng dẫn và quan điểm của Bộ Xây dựng

Trước các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn, Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn làm rõ ranh giới áp dụng giữa Luật Nhà ở và Thông tư hướng dẫn. Theo đó, trường hợp Ban quản trị nhà chung cư chấm dứt hoạt động do hết nhiệm kỳ sẽ áp dụng khoản 5 Điều 148 Luật Nhà ở 2023, theo đó UBND cấp xã nơi có nhà chung cư là đơn vị tạm thời thực hiện trách nhiệm quản trị cho đến khi Ban quản trị mới được công nhận.

Ngược lại, khoản 5 Điều 26 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD chỉ điều chỉnh các tình huống miễn nhiệm, bãi nhiệm Ban quản trị hoặc thành viên Ban quản trị, không áp dụng đối với trường hợp hết nhiệm kỳ thông thường. Việc phân định rõ ràng hai nhóm trường hợp này giúp tránh chồng chéo thẩm quyền, đồng thời bảo đảm tính thống nhất và minh bạch trong công tác quản lý nhà chung cư.

Việc xác định đúng chủ thể có thẩm quyền quản lý nhà chung cư trong giai đoạn chuyển tiếp khi Ban quản trị chấm dứt hoạt động là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền lợi cư dân và duy trì sự ổn định trong vận hành tòa nhà. Theo quy định hiện hành, khi Ban quản trị hết nhiệm kỳ và chưa có Ban quản trị mới được công nhận, UBND cấp xã sẽ tạm thời thực hiện chức năng quản trị. Các quy định cho phép Ban quản trị tiếp tục hoạt động chỉ áp dụng trong trường hợp miễn nhiệm hoặc bãi nhiệm. Nắm rõ sự phân biệt này sẽ giúp cư dân, Ban quản trị và cơ quan quản lý áp dụng đúng pháp luật, hạn chế tranh chấp và bảo đảm trật tự trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.