Shophouse chung cư “ế ẩm”: Khi lợi thế vị trí không còn là yếu tố quyết định

Từng được xem là lợi thế vàng trong kinh doanh, các mặt bằng shophouse chung cư với vị trí ngay dưới chân tòa nhà, nơi tập trung đông cư dân, lẽ ra phải luôn sôi động và có tỷ lệ lấp đầy cao. Tuy nhiên, thực tế hiện nay lại cho thấy một nghịch lý rõ rệt khi hàng loạt cửa hàng rơi vào tình trạng ế khách, thậm chí đóng cửa và treo biển cho thuê kéo dài. Điều này cho thấy bài toán kinh doanh tại khối đế không còn đơn thuần phụ thuộc vào mật độ dân cư mà đã trở thành vấn đề liên quan mật thiết đến xu hướng tiêu dùng và đặc biệt là cách quản lý vận hành chung cư.

Chi phí mặt bằng cao và áp lực lợi nhuận khiến nhiều cửa hàng rút lui

Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến mặt bằng shophouse chung cư trở nên kém hấp dẫn chính là chi phí thuê vẫn ở mức cao trong khi hiệu quả kinh doanh không tương xứng. Tại nhiều khu vực đô thị, giá thuê dao động từ 20 đến 60 triệu đồng mỗi tháng, thậm chí cao hơn ở những vị trí được đánh giá là đẹp.

Trong bối cảnh sức mua suy giảm, việc duy trì hoạt động trở thành gánh nặng đối với nhiều cửa hàng. Các mô hình phổ biến như siêu thị mini, quán cà phê, tiệm làm đẹp hay cửa hàng tiện lợi vốn có biên lợi nhuận thấp. Khi cộng thêm chi phí nhân sự, điện nước và các khoản vận hành khác, lợi nhuận gần như bị bào mòn đáng kể.

Không ít trường hợp rơi vào tình trạng kinh doanh không đủ bù chi phí, càng duy trì càng lỗ. Điều này khiến nhiều đơn vị buộc phải đóng cửa để cắt lỗ, tạo nên làn sóng trả mặt bằng tại các khối đế chung cư.

Ngoài ra, kỳ vọng về lượng khách hàng cũng không còn sát với thực tế. Dù số lượng cư dân đông nhưng không phải tất cả đều có nhu cầu mua sắm trực tiếp tại chỗ. Điều này khiến nhiều cửa hàng không đạt được doanh thu như dự kiến ban đầu, dẫn đến khó khăn kéo dài.

Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến mặt bằng shophouse chung cư trở nên kém hấp dẫn chính là chi phí thuê vẫn ở mức cao

Thay đổi hành vi tiêu dùng và bài toán vận hành chưa đồng bộ

Bên cạnh áp lực chi phí, sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng cũng là yếu tố quan trọng tác động đến hiệu quả của mặt bằng shophouse chung cư. Sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đã tạo ra một hệ sinh thái mua sắm mới, nơi người tiêu dùng ưu tiên sự tiện lợi, nhanh chóng và đa dạng lựa chọn.

Thay vì xuống tầng dưới để mua sắm, nhiều người lựa chọn đặt hàng online, so sánh giá và nhận hàng tại nhà. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến các nhóm sản phẩm thiết yếu như thực phẩm đóng gói, đồ gia dụng hay mỹ phẩm phổ thông – vốn là nguồn doanh thu chính của nhiều cửa hàng tại chung cư.

Một xu hướng khác cũng ngày càng rõ rệt là thói quen mua sắm có kế hoạch. Người tiêu dùng hiện nay thường lập danh sách trước khi mua, hạn chế chi tiêu ngẫu hứng. Điều này làm giảm đáng kể lợi thế “tiện đường ghé mua” của các cửa hàng dưới chân tòa nhà.

Tuy nhiên, vấn đề không chỉ nằm ở thị trường mà còn đến từ cách quản lý vận hành chung cư. Tại nhiều dự án, các khối đế thương mại hoạt động rời rạc, thiếu sự liên kết và không có chiến lược phát triển tổng thể. Việc lựa chọn ngành hàng phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê, dẫn đến tình trạng trùng lặp mô hình kinh doanh như nhiều cửa hàng tiện lợi, quán cà phê hoặc hàng ăn giống nhau trong cùng một khu vực.

Sự thiếu đồng bộ này khiến các cửa hàng phải cạnh tranh trực tiếp, chia nhỏ tệp khách hàng và làm giảm hiệu quả kinh doanh chung. Đồng thời, khối đế cũng không tạo được trải nghiệm mua sắm hấp dẫn, khiến cư dân không có động lực sử dụng dịch vụ tại chỗ.

Để cải thiện tình trạng này, cần thay đổi cách tiếp cận trong quản lý vận hành chung cư. Thay vì cho thuê tự phát, cần có quy hoạch ngành hàng hợp lý, đảm bảo sự đa dạng và bổ trợ lẫn nhau giữa các dịch vụ. Bên cạnh đó, việc kết hợp giữa kinh doanh trực tiếp và kênh online, tổ chức các hoạt động cộng đồng và nâng cao trải nghiệm khách hàng cũng là yếu tố quan trọng giúp tăng lưu lượng người sử dụng.

Khi khối đế được vận hành như một hệ sinh thái tiêu dùng thay vì tập hợp các cửa hàng riêng lẻ, giá trị của mặt bằng shophouse chung cư sẽ được nâng cao đáng kể.

Thực tế cho thấy, sự đông đúc của cư dân không còn là yếu tố đảm bảo thành công cho mặt bằng shophouse chung cư. Trong bối cảnh thị trường thay đổi nhanh chóng, hiệu quả kinh doanh phụ thuộc nhiều vào cách tổ chức, định hướng và đặc biệt là chất lượng quản lý vận hành chung cư. Khi có chiến lược phù hợp, khối đế thương mại không chỉ giúp gia tăng giá trị dự án mà còn trở thành trung tâm tiện ích thiết yếu, góp phần nâng cao chất lượng sống cho cư dân và tạo nền tảng phát triển bền vững lâu dài.