Quy định đóng kinh phí bảo trì 2% và những điểm cần lưu ý

Nhà chung cư đang trở thành xu hướng sống phổ biến tại các đô thị lớn ở Việt Nam. Với mật độ dân cư ngày càng tăng cao, mô hình sống này giúp tối ưu hóa quỹ đất, đồng thời mang đến hệ sinh thái sinh hoạt tiện nghi cho cư dân. Tuy nhiên, để đảm bảo quá trình quản lý nhà chung cư diễn ra ổn định, hài hòa, nhiều quy định pháp lý đã được ban hành. Một trong số đó là quy định về kinh phí bảo trì 2% và trách nhiệm của các bên liên quan, đặc biệt là trong các dự án có nhiều chủ sở hữu. 

Trường hợp phải đóng kinh phí bảo trì 2% trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Theo quy định tại khoản 2 Điều 152 của Luật Nhà ở năm 2023, chủ đầu tư có trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì đối với những căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư mà họ giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng. Phần diện tích này nếu không thuộc sở hữu chung, vẫn phải đóng khoản kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ hoặc phần diện tích giữ lại.

Điểm đáng chú ý là mức giá trị để tính 2% này không phải là giá trung bình hay giá mua thực tế của người dân, mà được xác định theo giá bán căn hộ cao nhất của tòa nhà tại thời điểm bàn giao sử dụng. Điều này nhằm đảm bảo chủ đầu tư không tìm cách “lách luật” bằng cách áp dụng giá trị thấp hơn nhằm giảm nghĩa vụ tài chính của mình.

Khoản kinh phí sẽ được chuyển về quỹ bảo trì phần sở hữu chung và được sử dụng cho các mục đích như bảo dưỡng thang máy, hệ thống điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy và các phần công trình thuộc sở hữu chung khác trong tòa nhà.

Nhà chung cư đang trở thành xu hướng sống phổ biến tại các đô thị lớn ở Việt Nam

Nếu chưa bàn giao kinh phí bảo trì, phát sinh việc bảo trì sau thời gian bảo hành thì xử lý ra sao?

Trong thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư trì hoãn hoặc chưa bàn giao kinh phí bảo trì đúng hạn. Điều này gây khó khăn cho Ban quản trị và cư dân khi cần thực hiện các công tác bảo trì, đặc biệt là sau khi tòa nhà đã hết thời hạn bảo hành và phát sinh sự cố. Theo luật định, nếu phần diện tích cần bảo trì thuộc sở hữu chung và không còn nằm trong thời gian bảo hành thì trách nhiệm chi trả cho các hoạt động sửa chữa, bảo trì vẫn thuộc về quỹ bảo trì. 

Khi chưa được bàn giao đầy đủ, Ban quản trị có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ, thậm chí có thể đề nghị cơ quan chức năng hỗ trợ cưỡng chế hoặc khởi kiện để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cư dân. Đây là điểm mà người mua căn hộ cần đặc biệt quan tâm khi xem xét các hợp đồng mua bán và tiến độ bàn giao quyền quản lý nhà chung cư.

Hội nghị nhà chung cư quyết định những vấn đề gì?

Trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, Hội nghị nhà chung cư đóng vai trò là cơ chế dân chủ để thảo luận và ra quyết định các vấn đề quan trọng liên quan đến việc quản lý nhà chung cư. Theo Điều 145 Luật Nhà ở 2023, các nội dung mà Hội nghị có thể quyết định bao gồm:

• Bầu hoặc miễn nhiệm Ban quản trị nhà chung cư – tổ chức đại diện cho quyền lợi cư dân.
• Thông qua nội quy và quy chế hoạt động, quy chế tài chính, mức thù lao cho các thành viên Ban quản trị.
• Quyết định mức phí dịch vụ quản lý vận hành, phương án sử dụng kinh phí bảo trì.
• Chọn đơn vị vận hành quản lý nhà chung cư nếu chủ đầu tư không còn tham gia hoặc không đáp ứng điều kiện quản lý.
• Phê duyệt kế hoạch bảo trì và báo cáo hoạt động của Ban quản trị theo từng năm.
• Xem xét, quyết định tỷ lệ phân chia kinh phí bảo trì nếu các bên không có thỏa thuận trước trong hợp đồng mua bán.

Các quyết định này có ý nghĩa quan trọng trong việc duy trì ổn định cuộc sống của cư dân và giữ gìn tài sản chung lâu dài. Vì thế, mỗi cư dân nên tích cực tham gia các hội nghị này để nắm bắt thông tin và đóng góp tiếng nói của mình.

Những hành vi bị nghiêm cấm trong việc quản lý và sử dụng nhà chung cư

Để đảm bảo môi trường sống an toàn, văn minh và đúng pháp luật, Luật Nhà ở 2023 đã quy định cụ thể 6 nhóm hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư. Các hành vi này không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến cộng đồng cư dân mà còn tiềm ẩn nguy cơ gây mất an toàn, làm suy giảm chất lượng công trình.

Một số hành vi nổi bật bị cấm bao gồm:

• Không đóng hoặc sử dụng sai mục đích kinh phí bảo trì, quản lý vận hành: Đây là nguồn quỹ rất quan trọng cho việc duy tu bảo trì tòa nhà, nên bất kỳ hành vi gian lận, chây ì hay chi tiêu sai quy định đều bị nghiêm cấm.
• Gây ảnh hưởng đến kết cấu hoặc cảnh quan chung của tòa nhà: Các hành vi như đục phá tường chịu lực, chia tách căn hộ, sơn màu mặt ngoài không đúng thiết kế, hay nuôi gia súc trong khuôn viên chung cư là vi phạm nghiêm trọng và có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự.
• Tự ý chuyển đổi công năng, sử dụng phần sở hữu chung làm mục đích riêng: Điều này gây bất bình trong cộng đồng cư dân và ảnh hưởng đến quyền lợi chung. Ví dụ như biến khu vực để xe thành nơi kinh doanh dịch vụ mà không có sự đồng thuận hay phê duyệt của cơ quan chức năng.
• Hoạt động kinh doanh không phù hợp với môi trường sống chung cư: Gồm các ngành nghề như karaoke, quán bar, vũ trường hoặc sửa xe có động cơ gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường, cháy nổ, vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy.
• Gây mất an ninh trật tự, đe dọa an toàn cư dân: Bất kỳ hành vi nào ảnh hưởng đến an toàn chung như sử dụng chất cháy nổ, gây cháy, kinh doanh hàng nguy hiểm đều bị cấm tuyệt đối.

Luật cũng cấm hành vi tự ý sử dụng hoặc thay đổi công năng phần diện tích làm dịch vụ trong các tòa nhà có mục đích hỗn hợp (thương mại, văn phòng, nhà ở). Việc này phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, tránh trường hợp tự ý chuyển đổi mục đích, làm gia tăng rủi ro trong quản lý.

Việc sống trong một cộng đồng nhà chung cư đòi hỏi không chỉ sự tiện nghi mà còn là tinh thần tuân thủ pháp luật và tôn trọng quyền lợi của nhau. Quy định về đóng kinh phí bảo trì 2% không chỉ là nghĩa vụ của chủ đầu tư mà còn là yếu tố then chốt để đảm bảo chất lượng vận hành chung cư trong dài hạn. Đồng thời, việc hiểu rõ các quy định liên quan đến Hội nghị nhà chung cư, trách nhiệm của Ban quản trị và những hành vi bị nghiêm cấm sẽ giúp cư dân chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.