Những chính sách mới về quản lý vận hành tòa nhà có hiệu lực từ năm 2025

Bước sang năm 2025, công tác quản lý vận hành tòa nhà tại Việt Nam sẽ có nhiều thay đổi lớn nhờ loạt chính sách và quy định pháp luật mới chính thức có hiệu lực. Từ việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, quy trình bàn giao kinh phí bảo trì, đến phân loại chất thải rắn sinh hoạt hay tiêu chuẩn kiểm soát chất lượng nước sinh hoạt – tất cả đều góp phần nâng cao tính minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững trong quản lý tòa nhà.

Những chính sách này không chỉ ảnh hưởng đến các chủ đầu tư, ban quản lý và đơn vị vận hành mà còn tác động trực tiếp đến cuộc sống hàng ngày của cư dân. Việc nắm bắt sớm và hiểu rõ các thay đổi sẽ giúp các bên liên quan chủ động thích ứng, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ, đồng thời góp phần xây dựng môi trường sống hiện đại, thân thiện và an toàn.

Những quy định mới từ Luật Nhà ở 2023 liên quan đến quản lý tòa nhà

Một trong những nền tảng pháp lý quan trọng điều chỉnh hoạt động vận hành nhà chung cư là Luật Nhà ở năm 2023, có hiệu lực từ năm 2025. Những quy định mới tại luật này góp phần chuẩn hóa lại các quy trình từ khâu tổ chức hội nghị nhà chung cư đến việc sử dụng và bàn giao kinh phí bảo trì – một vấn đề gây tranh cãi trong nhiều năm qua.

Tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu – bắt buộc và đúng thời hạn

Theo quy định tại Điều 15, Thông tư 05/2024/TT-BXD, hội nghị nhà chung cư lần đầu là yêu cầu bắt buộc cần thực hiện trong vòng 12 tháng kể từ thời điểm bàn giao tòa nhà đưa vào sử dụng. Đây là bước quan trọng để cư dân chính thức bầu Ban quản trị – đại diện pháp lý thay mặt cho cư dân giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ cũng như việc quản lý, vận hành tòa nhà.

Điều kiện để tổ chức hội nghị cũng được quy định rõ ràng: ít nhất 50% số căn hộ đã được bàn giao và có tối thiểu 50% chủ sở hữu (hoặc người được ủy quyền hợp pháp) tham dự hội nghị. Nếu điều kiện này không được đáp ứng, chủ đầu tư hoặc đại diện các chủ sở hữu có thể gửi văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hội nghị thay thế, đảm bảo việc vận hành không bị đình trệ do vướng thủ tục.

Quy định mới về quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

Việc quản lý kinh phí bảo trì từng gây ra nhiều tranh cãi, thậm chí kiện tụng trong quá khứ, nay được quy định rõ hơn tại Điều 153 và 154 của Luật Nhà ở 2023. Theo đó, chủ đầu tư bắt buộc phải mở tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì, tuyệt đối không được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào khác trong quá trình chờ bàn giao cho Ban Quản trị.

Trường hợp chủ đầu tư cố tình trì hoãn hoặc từ chối bàn giao, Ban Quản trị có quyền gửi đề nghị lên Ủy ban nhân dân cấp huyện để can thiệp. Nếu sau 10 ngày kể từ khi có văn bản chỉ đạo mà chủ đầu tư vẫn không thực hiện nghĩa vụ, cơ quan chức năng sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế hành chính, thu hồi số tiền bảo trì và bàn giao lại cho Ban Quản trị.

Những quy định mới này góp phần tăng cường minh bạch tài chính trong công tác vận hành tòa nhà, hạn chế tiêu cực và bảo vệ tốt hơn quyền lợi cư dân.

Những quy định mới từ Luật Nhà ở 2023 liên quan đến bảo vệ môi trường và đời sống cư dân

Song song với Luật Nhà ở, các quy định từ Luật Bảo vệ môi trường 2020 và Thông tư 52/2024/TT-BYT cũng bắt đầu có hiệu lực từ năm 2025, bổ sung thêm nhiều yêu cầu đối với các đơn vị vận hành trong việc đảm bảo môi trường sống lành mạnh và chất lượng.

Bước sang năm 2025, công tác quản lý vận hành tòa nhà tại Việt Nam sẽ có nhiều thay đổi lớn nhờ loạt chính sách và quy định pháp luật mới chính thức có hiệu lực

Phân loại rác thải sinh hoạt tại nguồn 

Từ ngày 01/01/2025, mọi cá nhân, hộ gia đình sinh sống tại chung cư đều phải phân loại rác tại nguồn theo 3 nhóm chính: rác tái chế (giấy, nhựa, kim loại, thủy tinh), rác thực phẩm (thức ăn thừa, rau quả hư hỏng, lá cây…) và rác thải sinh hoạt khác không thể tái chế.

Đây là yêu cầu bắt buộc được quy định tại Luật Bảo vệ môi trường 2020 và hướng dẫn bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường. Nếu cư dân không thực hiện đúng quy định, sẽ bị xử phạt hành chính từ 500.000 đến 1.000.000 đồng, căn cứ theo Nghị định 45/2022/NĐ-CP.

Trên thực tế, việc phân loại rác tại nguồn không chỉ giúp giảm lượng rác thải chôn lấp mà còn góp phần thúc đẩy quá trình tái chế, xây dựng lối sống xanh và bảo vệ tài nguyên thiên nhiên. Các đơn vị quản lý tòa nhà đang tích cực hỗ trợ cư dân triển khai quy định này, thông qua việc khảo sát hiện trạng, lên phương án triển khai phù hợp, tổ chức các buổi truyền thông, và kiểm soát quá trình thực hiện.

Giám sát, xử lý nước thải và khí thải

Theo Nghị định 05/2025/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 08/2022/NĐ-CP), từ năm 2025, tất cả các hệ thống xử lý nước thải có công suất từ 50 m3/ngày trở lên đều phải lắp đặt thiết bị đo lưu lượng tại điểm xả thải và công tơ điện riêng biệt cho hệ thống xử lý.

Bên cạnh đó, đơn vị vận hành phải duy trì nhật ký vận hành hệ thống, ghi chép chi tiết về các thông số kỹ thuật, thời gian hoạt động và các sự cố (nếu có). Đây là biện pháp nhằm tăng cường trách nhiệm và minh bạch trong hoạt động xử lý nước thải, góp phần hạn chế ô nhiễm môi trường từ chính các khu dân cư.

Kiểm soát chất lượng nước sinh hoạt 

Ngày 31/12/2024, Bộ Y tế ban hành Thông tư 52/2024/TT-BYT về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01-1:2024/BYT liên quan đến chất lượng nước sạch sinh hoạt. Quy chuẩn này đưa ra các giới hạn cụ thể đối với các chỉ số hóa học, vi sinh, vật lý… nhằm đảm bảo an toàn sức khỏe cho người sử dụng.

Đây là quy định không chỉ dành cho các công ty cấp nước mà còn là trách nhiệm của đơn vị quản lý tòa nhà trong việc giám sát hệ thống cấp nước nội bộ, kiểm tra định kỳ, bảo trì các thiết bị lọc – chứa nước và kịp thời phối hợp xử lý nếu có sự cố hoặc vi phạm xảy ra.

Việc tuân thủ quy chuẩn mới giúp các tòa nhà đảm bảo cung cấp nguồn nước đạt chuẩn cho cư dân, đồng thời tránh được các rủi ro pháp lý hoặc phản ánh tiêu cực liên quan đến chất lượng dịch vụ.

Năm 2025 được xem là dấu mốc quan trọng trong quá trình chuyên nghiệp hóa và hiện đại hóa công tác quản lý vận hành tòa nhà tại Việt Nam. Các quy định mới mang tính bắt buộc về tổ chức hội nghị chung cư, bàn giao kinh phí bảo trì, phân loại rác thải sinh hoạt, kiểm soát nước – khí thải hay chất lượng nước sinh hoạt là minh chứng cho nỗ lực của Nhà nước trong việc tạo dựng môi trường sống bền vững, minh bạch và công bằng cho cộng đồng cư dân.