Nhiều chung cư tại TP.HCM chưa đủ điều kiện kinh doanh lưu trú

TP.HCM đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của hàng trăm chung cư hỗn hợp, nơi kết hợp chức năng nhà ở, thương mại và dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu đô thị hóa nhanh. Tuy nhiên, sự bùng nổ của mô hình cho thuê căn hộ ngắn hạn trong các tòa nhà này lại làm lộ rõ nhiều bất cập, từ pháp lý đến kỹ thuật. Dù nhu cầu lưu trú của du khách và nhà đầu tư là rất lớn, phần lớn chung cư hiện hữu vẫn chưa đáp ứng được điều kiện để triển khai dịch vụ một cách hợp pháp và an toàn, đặt ra thách thức không nhỏ cho cơ quan quản lý lẫn cộng đồng cư dân.

Thực trạng mô hình lưu trú ngắn hạn tại các chung cư hỗn hợp

Xu hướng cho thuê căn hộ theo ngày, theo tuần thông qua Airbnb, Booking hay Agoda đang lan rộng tại TP.HCM. Đây là lựa chọn hấp dẫn đối với chủ hộ muốn tối ưu tài sản và khách du lịch cần chỗ ở linh hoạt. Tuy nhiên, theo đánh giá của Sở Xây dựng TP.HCM, phần lớn chung cư hỗn hợp hiện nay chưa được thiết kế để đáp ứng tiêu chuẩn của cơ sở lưu trú du lịch.

Hệ thống kỹ thuật – bao gồm PCCC, cấp thoát nước, xử lý rác, kiểm soát ra vào – được xây dựng phục vụ nhu cầu ở lâu dài, chứ không phải tần suất thay đổi khách thường xuyên. Điều này khiến nhiều tòa nhà không đáp ứng yêu cầu an toàn cho hoạt động lưu trú ngắn hạn.

Mâu thuẫn nội bộ xuất phát từ việc nhiều chủ hộ khai thác cho thuê, trong khi cư dân còn lại muốn duy trì môi trường sống yên tĩnh và kiểm soát an ninh. Ban quản trị tòa nhà cũng gặp khó trong việc xử lý vì không có đủ căn cứ pháp lý để cấm hoặc cho phép. Hệ quả là nhiều đơn thư, phản ánh liên quan đến người lạ ra vào, mất trật tự và khó kiểm soát chung cư.

Trong vài năm trở lại đây, xu hướng kinh doanh lưu trú tại các chung cư hỗn hợp ở TP.HCM phát triển mạnh mẽ

Nguyên nhân khiến nhiều chung cư không đủ điều kiện kinh doanh lưu trú

Rào cản lớn nhất hiện nay là hành lang pháp lý chưa rõ ràng. Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư chỉ quy định căn hộ là phần diện tích để ở nhưng không có hướng dẫn cụ thể về việc có được dùng làm nơi lưu trú ngắn hạn hay không. Chính sự “chưa cấm – chưa cho phép” này tạo ra khoảng trống trong quản lý.

Song song đó, đa phần chung cư hỗn hợp không có hệ thống kỹ thuật tách biệt giữa khu ở và khu lưu trú. Các tiêu chuẩn PCCC, thang thoát hiểm, hệ thống kiểm tra khách, vận hành thang máy, thậm chí cả xử lý nước và rác thải đều không thiết kế theo mô hình “khách thay đổi liên tục”. Điều chỉnh lại hạ tầng sau khi chung cư đi vào hoạt động cũng tốn kém và khó khả thi.

Theo cơ quan quản lý, nhiều ban quản trị và cư dân đã phản đối hoạt động cho thuê ngắn hạn vì lo ngại vấn đề an ninh. Ngược lại, chủ hộ cho thuê vẫn cho rằng họ hợp pháp sử dụng tài sản của mình. Hai luồng quan điểm đối nghịch khiến việc quản lý thêm phức tạp.

Định hướng quản lý và giải pháp cho mô hình lưu trú tại chung cư

TP.HCM hiện đang xây dựng bộ tiêu chí nhằm quản lý thống nhất hoạt động lưu trú trong chung cư hỗn hợp. UBND thành phố đã giao Sở Xây dựng phối hợp với Sở Du lịch, Sở Tư pháp và Công an TP để hoàn thiện hướng dẫn pháp lý, bao gồm điều kiện PCCC, quản lý khách ra vào, nghĩa vụ đăng ký kinh doanh, thuế và yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật.

Một số nhóm điều kiện dự kiến áp dụng gồm:

• Hệ thống PCCC đạt chuẩn cho cơ sở lưu trú;
• Hạ tầng tách biệt hoặc có giải pháp quản lý bổ sung cho khu vực khách lưu trú;
• Quy định rõ trách nhiệm của chủ hộ và ban quản trị trong kiểm soát an ninh;
• Nghĩa vụ đăng ký kinh doanh, nộp thuế theo đúng loại hình dịch vụ lưu trú.

Sở Du lịch cũng đang triển khai Đề án quản lý mô hình kinh tế chia sẻ trong lĩnh vực lưu trú nhằm bảo đảm vừa phát triển du lịch, vừa bảo vệ quyền lợi cư dân. Một danh mục chung cư đủ điều kiện cho thuê ngắn hạn sẽ được công bố công khai, giúp hạn chế hoạt động tự phát.

Các chuyên gia cho rằng mô hình này chỉ có thể vận hành bền vững khi có quy định minh bạch và hạ tầng được thiết kế phù hợp. Cùng với đó, việc nâng cao nhận thức cư dân về quyền – nghĩa vụ trong không gian sống chung là yếu tố then chốt để tránh xung đột và giảm rủi ro quản lý.

Dù nhu cầu lưu trú ngắn hạn tại TP.HCM rất lớn, phần lớn chung cư hỗn hợp hiện nay chưa đạt điều kiện kỹ thuật và pháp lý để hoạt động dịch vụ này một cách chính thức. Tuy nhiên, với quá trình hoàn thiện quy định và siết chặt quản lý từ cơ quan chức năng, hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn đang dần được đưa vào khuôn khổ. Khi tiêu chuẩn rõ ràng, cơ chế giám sát hiệu quả và ý thức cư dân được nâng cao, mô hình lưu trú trong chung cư có thể phát triển theo hướng văn minh, an toàn, đóng góp tích cực cho kinh tế chia sẻ và du lịch đô thị.