Nên làm gì khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà?

Tình trạng chủ đầu tư chậm bàn giao nhà không phải hiếm gặp, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh gần đây. Trường hợp của anh V, người mua chung cư trả góp nhưng đã chờ 14 tháng mà vẫn chưa nhận được nhà, cho thấy một vấn đề đáng lo ngại. Vậy trong những tình huống này, người mua nhà nên làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết dựa trên quy định pháp luật và hướng dẫn cụ thể để xử lý.

Quyền và trách nhiệm của các bên trong hợp đồng mua bán nhà

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một cam kết pháp lý ràng buộc cả hai bên. Cả bên mua và chủ đầu tư đều có quyền và nghĩa vụ cụ thể mà nếu không thực hiện đúng, bên vi phạm sẽ phải chịu trách nhiệm.

1. Trách nhiệm của chủ đầu tư:

• Bàn giao nhà đúng thời hạn và chất lượng: Chủ đầu tư có nghĩa vụ giao nhà theo thời hạn, chất lượng, cũng như các điều kiện khác được ghi rõ trong hợp đồng. Việc chậm bàn giao, trừ trường hợp bất khả kháng, được xem là vi phạm hợp đồng.
• Cung cấp thông tin tiến độ: Chủ đầu tư phải minh bạch về tiến độ thi công và cho phép người mua kiểm tra thực tế tại công trình. Đây là quyền lợi của bên mua được quy định tại Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
• Bồi thường thiệt hại: Theo hợp đồng của anh V, chủ đầu tư cam kết bồi thường 12% mỗi năm nếu chậm tiến độ. Đây là chế tài phạt vi phạm hợp đồng, buộc chủ đầu tư phải tuân thủ.

2. Quyền của người mua nhà:

• Nhận nhà đúng thời hạn, chất lượng theo hợp đồng.
• Kiểm tra thực tế tại công trình.
• Bồi thường thiệt hại nếu bị chậm giao nhà, bao gồm thiệt hại vật chất và tinh thần theo Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.
• Nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ, người mua có thể yêu cầu bồi thường, thậm chí khởi kiện nếu cần thiết.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một cam kết pháp lý ràng buộc cả hai bên

Các bước xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Khi đối mặt với tình trạng chậm bàn giao nhà, người mua cần thực hiện các bước sau để đảm bảo quyền lợi của mình:

1. Yêu cầu chủ đầu tư giải trình chính thức: Trước tiên, người mua nên gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư giải thích nguyên nhân chậm trễ và cung cấp kế hoạch bàn giao cụ thể. Văn bản này cần được gửi qua đường bưu điện hoặc trực tiếp có biên nhận để làm bằng chứng sau này. Nếu chủ đầu tư viện dẫn lý do bất khả kháng như dịch bệnh, họ cần cung cấp chứng cứ và các tài liệu chứng minh rằng dự án bị ảnh hưởng thực sự.

2. Đối chiếu với hợp đồng và pháp luật:

Người mua cần xem xét kỹ hợp đồng đã ký, đặc biệt là các điều khoản liên quan đến:

• Thời hạn bàn giao nhà.
• Quy định về bồi thường nếu chậm tiến độ.
• Điều khoản bất khả kháng (nếu có).
• Theo Điều 353 và 418 Bộ luật Dân sự 2015, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà không thuộc trường hợp bất khả kháng sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường. Điều này bao gồm cả thiệt hại về vật chất (như tiền thuê nhà, lãi suất trả góp) và tinh thần.

3. Thương lượng và yêu cầu bồi thường: Người mua có thể thương lượng trực tiếp với chủ đầu tư về mức bồi thường hoặc các biện pháp khắc phục, như giảm giá trị hợp đồng, hỗ trợ chi phí thuê nhà hoặc hoàn trả lãi suất đã thanh toán. Nếu thương lượng không thành công, người mua có thể tiến hành các bước pháp lý tiếp theo.

4. Phản ánh lên cơ quan chức năng:Người mua có quyền phản ánh tình trạng chậm bàn giao nhà lên các cơ quan chức năng như:

• Sở Xây dựng: Cơ quan này chịu trách nhiệm giám sát các dự án bất động sản trên địa bàn.
• UBND cấp quận/huyện: Để xử lý vi phạm hành chính liên quan đến dự án.
• Theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP, chủ đầu tư có thể bị phạt từ 40 - 300 triệu đồng tùy theo mức độ vi phạm.

5. Khởi kiện ra tòa án:

Trong trường hợp chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường, người mua có thể nộp đơn khởi kiện tại tòa án nơi dự án tọa lạc. Hồ sơ khởi kiện cần bao gồm:

• Hợp đồng mua bán nhà.
• Các văn bản yêu cầu đã gửi cho chủ đầu tư.
• Các bằng chứng chứng minh thiệt hại thực tế.
• Tòa án sẽ dựa trên các căn cứ pháp luật để ra phán quyết, buộc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ hoặc bồi thường thiệt hại.
• Khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, người mua cần bình tĩnh và nắm rõ quyền lợi của mình để xử lý. Việc yêu cầu chủ đầu tư giải trình, đối chiếu hợp đồng và pháp luật, thương lượng bồi thường hoặc khởi kiện là những bước cần thiết để bảo vệ quyền lợi.

Trong trường hợp của anh V, chủ đầu tư đã vi phạm cam kết hợp đồng. Nếu không có thỏa thuận phù hợp, anh hoàn toàn có quyền khởi kiện và yêu cầu bồi thường theo quy định. Đây cũng là bài học cho người mua nhà: luôn kiểm tra kỹ lưỡng hợp đồng trước khi ký và theo dõi sát sao tiến độ dự án để đảm bảo quyền lợi của mình.