Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như thế nào?

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, chung cư đã trở thành loại hình nhà ở chủ đạo của hàng triệu hộ gia đình trên cả nước. Cùng với sự phát triển đó, nhu cầu vận hành tòa nhà một cách an toàn – minh bạch – ổn định ngày càng trở nên cấp thiết. Một trong những vấn đề gây nhiều tranh luận nhất chính là kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư: thu thế nào, ai phải đóng, tính trên cơ sở nào và được sử dụng ra sao. 

Quy định pháp luật về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư

Theo Điều 30 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Thông tư 05/2024/TT-BXD), cư dân hoặc người đang sử dụng căn hộ phải đóng kinh phí quản lý vận hành theo tháng hoặc theo kỳ hạn. Nghĩa vụ này áp dụng ngay cả khi căn hộ đã bàn giao nhưng chưa vào ở, nhằm duy trì các hoạt động thiết yếu của tòa nhà như vệ sinh, bảo vệ, chiếu sáng khu vực chung, bảo trì hệ thống kỹ thuật.

Mức phí được xác định dựa trên giá dịch vụ quản lý vận hành nhân với diện tích sử dụng, đảm bảo nguyên tắc người sở hữu diện tích lớn đóng phí cao hơn. Diện tích tính phí được căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc theo hợp đồng/biên bản bàn giao nếu chưa có Giấy chứng nhận.

Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công, việc thu phí tuân thủ điểm a khoản 7 Điều 151 Luật Nhà ở 2023, phù hợp quy định quản lý tài sản nhà nước.

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, chung cư đã trở thành loại hình nhà ở chủ đạo của hàng triệu hộ gia đình trên cả nước

Phạm vi và quyền hạn của đơn vị quản lý vận hành

Khoản 3 Điều 149 Luật Nhà ở 2023 cho phép đơn vị quản lý vận hành được phụ trách nhiều tòa nhà, thậm chí trên nhiều địa bàn khác nhau. Quy định này thúc đẩy sự hình thành các doanh nghiệp vận hành chuyên nghiệp, có năng lực và tiêu chuẩn dịch vụ cao hơn.

Trong trường hợp tòa nhà thuộc diện bắt buộc phải thuê đơn vị quản lý vận hành, cư dân không thể tự ý tách nhỏ dịch vụ để thuê riêng lẻ. Mô hình vận hành tập trung bảo đảm tính đồng bộ, giảm mâu thuẫn và tăng hiệu quả giám sát. Đơn vị quản lý vận hành có thể ký các hợp đồng phụ với nhà cung cấp dịch vụ nhưng vẫn chịu trách nhiệm đầy đủ trước Ban quản trị và cư dân theo hợp đồng chính.

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định như thế nào

Điều 151 Luật Nhà ở 2023 quy định mức giá dịch vụ trên cơ sở chi phí nhân sự, công tác quản lý, thiết bị, bảo trì hệ thống kỹ thuật và các dịch vụ dùng chung như thang máy, chiếu sáng, vệ sinh. Giá này không bao gồm điện, nước sinh hoạt, internet, truyền hình, phí giữ xe hay bảo hiểm cháy nổ.

Giá dịch vụ thay đổi tùy từng giai đoạn:

• Trước hội nghị nhà chung cư lần đầu: áp dụng giá ghi trong hợp đồng mua bán/thuê mua.
• Sau hội nghị: Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành thỏa thuận mức giá, trình cư dân biểu quyết và công khai áp dụng.
• Chung cư có một chủ sở hữu: giá do chủ sở hữu và người thuê tự thỏa thuận.
• Chung cư hỗn hợp: có thể áp dụng hai mức giá khác nhau cho khu ở và khu kinh doanh, do mức độ khai thác và yêu cầu dịch vụ của khu kinh doanh cao hơn.
• UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ làm cơ sở tham chiếu và xử lý khi phát sinh tranh chấp.

Việc hiểu rõ quy định về kinh phí quản lý vận hành không chỉ giúp cư dân thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính mà còn là nền tảng để giám sát minh bạch hoạt động của Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Khi khung pháp lý ngày càng hoàn chỉnh và tiêu chuẩn vận hành được nâng lên, mô hình quản lý chung cư sẽ trở nên chuyên nghiệp và bền vững hơn, góp phần hình thành môi trường sống văn minh và ổn định trong các đô thị hiện đại.