Khái niệm và nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư

Nhà chung cư, tòa nhà chung cư và cụm nhà chung cư là những khái niệm quen thuộc trong lĩnh vực bất động sản và quản lý nhà ở. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ về định nghĩa và nguyên tắc quản lý, sử dụng các loại hình nhà ở này. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm rõ các khái niệm này cũng như các nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định pháp luật hiện hành.

Khái niệm nhà chung cư, tòa nhà chung cư và cụm nhà chung cư

Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư được định nghĩa là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung. Nhà chung cư cũng bao gồm hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức. Nhà chung cư có thể được xây dựng với mục đích để ở hoặc có mục đích sử dụng hỗn hợp (kết hợp ở và kinh doanh).

Cụ thể hơn, theo khoản 2 và khoản 3 Điều 3 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD:

• Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc nhiều khối nhà có chung kết cấu xây dựng hoặc hệ thống kỹ thuật công trình. Tòa nhà chung cư được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên, được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Cụm nhà chung cư thường có hệ thống hạ tầng và tiện ích chung phục vụ cho nhiều tòa nhà.

Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư được định nghĩa là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung

Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư

Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư được quy định tại Điều 4 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD. Các nguyên tắc này bao gồm:

• Sử dụng đúng công năng và mục đích: Nhà chung cư phải được sử dụng đúng với công năng và mục đích thiết kế ban đầu, phù hợp với nội dung dự án đã được phê duyệt. Việc sử dụng sai mục đích có thể dẫn đến vi phạm pháp luật và ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu khác.
• Tự nguyện và thỏa thuận: Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận giữa các bên liên quan. Tuy nhiên, các thỏa thuận này không được trái với quy định của pháp luật về nhà ở và các quy định pháp luật khác có liên quan.
• Đóng kinh phí quản lý vận hành: Chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư có nghĩa vụ đóng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì và các khoản phí khác theo quy định. Việc sử dụng các khoản kinh phí này phải đảm bảo công khai, minh bạch và đúng mục đích.
• Vai trò của Ban quản trị: Ban quản trị nhà chung cư đại diện cho các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư không bắt buộc thành lập Ban quản trị, các chủ sở hữu và người sử dụng có thể tự thỏa thuận phương án quản lý.
• Giải quyết tranh chấp: Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở và các quy định pháp luật có liên quan.
• Xử lý vi phạm: Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời và nghiêm minh theo quy định của pháp luật.
• Ứng dụng công nghệ: Khuyến khích việc áp dụng tiến bộ khoa học, kỹ thuật và công nghệ thông tin trong quản lý, sử dụng nhà chung cư để nâng cao hiệu quả và tiết kiệm chi phí.

Nội dung bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư

Theo Điều 6 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư phải bao gồm các nội dung chính sau:

• Quy định áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư.
• Các nội dung không được thực hiện trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, bao gồm các quy định về vệ sinh môi trường, văn hóa ứng xử và an ninh trật tự.
• Quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư.
• Quy định về sửa chữa, thay đổi thiết bị trong phần sở hữu riêng và xử lý sự cố.
• Quy định về phòng chống cháy nổ.
• Quy định về công khai thông tin liên quan đến việc sử dụng nhà chung cư.
• Nghĩa vụ của chủ sở hữu và người sử dụng, bao gồm việc đóng kinh phí bảo trì, quản lý vận hành và các biện pháp xử lý khi không thực hiện nghĩa vụ.
• Các quy định khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng nhà chung cư.

Nhà chung cư, tòa nhà chung cư và cụm nhà chung cư là những mô hình nhà ở phổ biến tại các đô thị hiện đại. Việc quản lý và sử dụng nhà chung cư cần tuân thủ các nguyên tắc pháp luật để đảm bảo quyền lợi của các chủ sở hữu và người sử dụng. Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư là công cụ quan trọng giúp duy trì trật tự, an toàn và hiệu quả trong quá trình sử dụng. Với sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định, nhà chung cư sẽ trở thành một không gian sống lý tưởng và bền vững.