Hướng dẫn mới nhất về phí quản lý nhà chung cư và đơn vị thực hiện quản lý vận hành

Nhà chung cư đang ngày càng trở thành mô hình nhà ở phổ biến tại các đô thị lớn nhờ tính tiện ích và hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên, để duy trì chất lượng cuộc sống của cư dân, việc quản lý, vận hành và đảm bảo an toàn cho tòa nhà là yếu tố không thể bỏ qua. Một trong những nội dung quan trọng liên quan đến quản lý chung cư chính là quy định về phí quản lý nhà chung cư. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin đầy đủ, chi tiết và mới nhất về chi phí quản lý vận hành nhà chung cư cũng như đơn vị chịu trách nhiệm quản lý vận hành theo pháp luật hiện hành.

Chi phí quản lý vận hành nhà chung cư: Cách tính và quy định mới nhất

Theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, chi phí quản lý vận hành nhà chung cư (hay còn gọi là phí quản lý nhà chung cư) đã được quy định và hướng dẫn cụ thể nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình thu, chi. Việc thu phí quản lý này không chỉ là trách nhiệm mà còn là nghĩa vụ của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư.

Cụ thể, tại Điều 30 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, chi phí quản lý vận hành nhà chung cư được xác định và thu định kỳ hàng tháng hoặc theo chu kỳ nhất định. Dù người sử dụng đã nhận bàn giao căn hộ nhưng chưa sử dụng, họ vẫn phải đóng khoản phí này để duy trì hoạt động quản lý, vận hành các hạng mục, công trình công cộng thuộc phần sở hữu chung của tòa nhà. Điều này xuất phát từ nguyên tắc rằng mọi cư dân hoặc chủ sở hữu đều có quyền sử dụng và hưởng lợi từ các dịch vụ chung, bất kể họ có ở hay không.

Quy định về phí quản lý nhà chung cư được tính dựa trên giá dịch vụ quản lý vận hành, nhân với diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác (như thương mại, dịch vụ). Việc tính toán cụ thể dựa vào diện tích đã được xác định theo hồ sơ pháp lý, nhằm đảm bảo minh bạch, tránh tình trạng tính thiếu hoặc tính dư. Theo đó, nếu căn hộ đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu, diện tích để tính phí sẽ dựa trên diện tích trong giấy chứng nhận. Ngược lại, nếu chưa có Giấy chứng nhận, diện tích sẽ căn cứ vào hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc biên bản bàn giao.

Đối với các nhà chung cư thuộc tài sản công, việc thu phí quản lý vận hành sẽ tuân thủ quy định riêng tại điểm a khoản 7 Điều 151 Luật Nhà ở 2023. Việc áp dụng quy định này giúp đảm bảo tính phù hợp giữa đặc thù sở hữu công và nguyên tắc quản lý minh bạch, công khai.

Việc thu và chi phí quản lý vận hành phải được thực hiện theo hợp đồng dịch vụ đã ký kết giữa đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị nhà chung cư (nếu đã thành lập Ban quản trị). Hợp đồng này không chỉ là cơ sở pháp lý để thực hiện quyền và nghĩa vụ của hai bên mà còn bảo vệ quyền lợi của cư dân. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, hợp đồng cũng là căn cứ quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết.

Ngoài ra, việc quản lý chi tiêu nguồn kinh phí này cũng phải tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch và đúng mục đích. Ban quản trị có trách nhiệm công khai số tiền thu, chi từ kinh phí quản lý vận hành, đảm bảo cư dân có thể giám sát, phản ánh kịp thời nếu phát hiện sai phạm. Quy định về phí quản lý nhà chung cư chặt chẽ như vậy nhằm tạo sự đồng thuận và nâng cao ý thức trách nhiệm của cả chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành và cộng đồng cư dân trong quản lý, duy trì chất lượng sống tại nhà chung cư.

Để duy trì chất lượng cuộc sống của cư dân, việc quản lý, vận hành và đảm bảo an toàn cho tòa nhà là yếu tố không thể bỏ qua

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư: Lựa chọn, trách nhiệm và điều kiện hoạt động

Cùng với quy định về phí quản lý, Thông tư 05/2024/TT-BXD và Luật Nhà ở 2023 cũng đưa ra những quy định rất cụ thể về đơn vị thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư. Đây là yếu tố then chốt quyết định chất lượng, hiệu quả trong quản lý tòa nhà và sự an tâm của cư dân.

Theo Điều 28 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành có thể là chính chủ đầu tư hoặc một đơn vị khác có đủ điều kiện được thuê để thực hiện công tác quản lý. Luật Nhà ở 2023 cũng đã bổ sung, điều chỉnh nhiều nội dung nhằm đảm bảo rằng chỉ những tổ chức, doanh nghiệp có đủ năng lực, kinh nghiệm và điều kiện mới được tham gia vào lĩnh vực này. Điều kiện hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư được quy định tại Điều 150 Luật Nhà ở 2023, trong đó bao gồm cả yêu cầu về đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề phù hợp, hệ thống quản lý vận hành hiện đại và các điều kiện đảm bảo an toàn, phòng cháy chữa cháy.

Khi chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, trách nhiệm quản lý vận hành thuộc về chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong thực tế, không phải chủ đầu tư nào cũng đáp ứng đủ điều kiện. Trong trường hợp nhà chung cư có thang máy – một trong những yếu tố kỹ thuật đòi hỏi quản lý chuyên nghiệp – mà chủ đầu tư không đủ điều kiện thì bắt buộc phải thuê một đơn vị đủ điều kiện để thực hiện việc quản lý. Điều này nhằm đảm bảo an toàn tuyệt đối cho cư dân, đồng thời tránh tình trạng buông lỏng quản lý, gây mất an toàn, lãng phí nguồn lực.

Khi đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, Ban quản trị và cư dân sẽ được trao quyền quyết định về đơn vị quản lý vận hành. Nếu nhà chung cư không có thang máy, Hội nghị có thể quyết định quản lý theo hình thức tự quản hoặc thuê đơn vị quản lý. Trong khi đó, nếu nhà có thang máy, sự lựa chọn sẽ phụ thuộc vào việc chủ đầu tư có đủ điều kiện quản lý hay không. Trường hợp chủ đầu tư có đủ điều kiện và mong muốn tiếp tục quản lý, Ban quản trị sẽ thương thảo để ký kết hợp đồng dịch vụ mới. Ngược lại, nếu không đáp ứng đủ điều kiện hoặc không thỏa thuận được, Hội nghị sẽ lựa chọn một đơn vị đủ điều kiện khác để thực hiện công tác quản lý.

Một điểm đáng chú ý là mỗi tòa nhà chỉ có một đơn vị quản lý vận hành duy nhất để tránh tình trạng chồng chéo, xung đột lợi ích. Đối với các cụm nhà chung cư, Hội nghị cụm có thể lựa chọn một đơn vị chung để quản lý toàn bộ hoặc có thể chọn nhiều đơn vị khác nhau quản lý riêng từng tòa nhà. Tuy nhiên, trong trường hợp có nhiều đơn vị quản lý riêng lẻ, Ban quản trị cụm phải thống nhất phương án quản lý các công trình hạ tầng, hệ thống kỹ thuật dùng chung nhằm đảm bảo tính thống nhất, hiệu quả.

Ngoài việc trực tiếp quản lý, các đơn vị này còn có quyền ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan, nhưng họ phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về chất lượng dịch vụ. Điều này giúp đảm bảo rằng chất lượng quản lý không bị ảnh hưởng bởi việc “khoán trắng” cho bên thứ ba mà vẫn đặt lợi ích của cư dân lên hàng đầu.

Quy định về phí quản lý nhà chung cư và đơn vị quản lý vận hành là hai yếu tố quan trọng, gắn bó mật thiết với chất lượng cuộc sống của cư dân và sự phát triển bền vững của mô hình nhà chung cư. Việc tuân thủ đúng quy định mới nhất trong Thông tư 05/2024/TT-BXD và Luật Nhà ở 2023 không chỉ giúp đảm bảo quyền lợi của cư dân mà còn nâng cao chất lượng vận hành, an toàn và tiện nghi cho cộng đồng. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, việc hiểu và thực hiện đúng các quy định này là bước đi cần thiết để hướng đến một cộng đồng cư dân văn minh, hiện đại và bền vững.