Hơn 8.740 căn hộ cho thuê ngắn hạn tại TP.HCM và yêu cầu bổ sung cơ chế quản lý

TP.HCM đang chứng kiến sự phát triển mạnh của loại hình cho thuê căn hộ ngắn hạn, đặc biệt dưới tác động của các nền tảng Airbnb, Booking hay các ứng dụng đặt phòng trực tuyến. Mô hình này không chỉ tạo nguồn thu đáng kể cho chủ sở hữu mà còn đóng góp quan trọng vào chuỗi dịch vụ du lịch – lưu trú. Tuy nhiên, sự thiếu thống nhất trong quy định pháp lý thời gian qua đã khiến thị trường rơi vào trạng thái khó dự đoán, gây ảnh hưởng trực tiếp đến hàng nghìn cá nhân và doanh nghiệp đang khai thác phân khúc này.

Thực trạng hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn tại TP.HCM

Nhiều năm trở lại đây, căn hộ ngắn hạn trở thành lựa chọn phổ biến của du khách nhờ sự riêng tư, tiện nghi và mức giá linh hoạt hơn so với khách sạn truyền thống. Các chủ nhà – từ hộ gia đình đến nhà đầu tư nhỏ – coi đây là kênh tăng thu nhập hiệu quả, thậm chí hợp tác với đơn vị vận hành chuyên nghiệp để tối ưu công suất khai thác.

Tuy nhiên, kể từ khi Quyết định 26/2025/QĐ-UBND bắt đầu áp dụng, cơ quan chức năng dừng tiếp nhận đăng ký lưu trú tại căn hộ chung cư để ở. Nhiều ban quản trị tòa nhà cũng siết quy định, không cho phép lưu trú theo ngày hoặc tuần vì lo ngại an ninh, quản lý người ra vào và nguy cơ cháy nổ. Hệ quả là hàng loạt chủ căn hộ buộc phải chuyển sang cho thuê dài hạn với lợi nhuận thấp hơn, hoặc giảm giá mạnh để duy trì dòng tiền.

Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023 công nhận quyền cho thuê căn hộ miễn là không thay đổi công năng, không gây mất trật tự. Bộ Tư pháp cũng nêu rõ việc cấm tuyệt đối là thiếu cơ sở bởi khách thuê vẫn sử dụng căn hộ vào đúng mục đích “để ở”. Sự chênh lệch giữa luật quốc gia và hướng dẫn địa phương đã khiến thị trường cho thuê căn hộ ngắn hạn vận hành trong tình trạng “nửa hợp pháp, nửa bị hạn chế”.

TP.HCM đang chứng kiến sự phát triển mạnh của loại hình cho thuê căn hộ ngắn hạn, đặc biệt dưới tác động của các nền tảng Airbnb, Booking

Những xung đột pháp lý và yêu cầu cấp thiết đối với công tác quản lý

Mâu thuẫn lớn nhất nằm ở việc chưa có khung pháp lý thống nhất để phân loại rõ ràng các mô hình lưu trú trong chung cư. Căn hộ du lịch (condotel) trong dự án có chức năng kinh doanh du lịch hoàn toàn có thể khai thác như khách sạn. Nhưng căn hộ chung cư để ở lại thiếu tiêu chuẩn cụ thể: thế nào là đủ điều kiện PCCC, an ninh? Chủ hộ cần khai báo ở mức độ nào? OTA có phải chia sẻ dữ liệu với cơ quan chức năng? Những khoảng trống này khiến quản lý thực tiễn trở nên lúng túng.

Cơ quan nhà nước phải bảo đảm an ninh, trật tự và nghĩa vụ thuế; cư dân yêu cầu môi trường sống an toàn; trong khi chủ sở hữu muốn khai thác tài sản hợp pháp. Khi chưa có cơ chế minh bạch, mỗi bên đều gặp rủi ro: cư dân lo ngại biến tướng kiểu “khách sạn trá hình”, chủ hộ lo mất thu nhập, còn chính quyền khó kiểm soát hoạt động lưu trú phân tán.

Hướng đi bền vững: Minh bạch hóa điều kiện, nghĩa vụ và trách nhiệm

Giải pháp trọng tâm không nằm ở việc cấm hay cho phép hoàn toàn mà ở việc thiết lập một khung quản lý đầy đủ và khả thi. Trước hết, cần phân loại mô hình lưu trú ngắn hạn theo công năng của từng dự án, tránh đánh đồng tất cả chung cư với nhau. Đối với căn hộ trong tòa nhà để ở, yêu cầu tối thiểu phải bao gồm: tiêu chuẩn PCCC, kiểm soát khách ra vào, bảo đảm an ninh và khai báo rõ ràng với cơ quan quản lý.

Chủ sở hữu và đơn vị khai thác cần đáp ứng đầy đủ nghĩa vụ theo pháp luật về du lịch và kinh doanh có điều kiện, bao gồm đăng ký, kê khai thuế, hợp đồng với khách và tuân thủ quy định của ban quản trị. Đồng thời, địa phương cũng cần xây dựng cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa nền tảng OTA – chủ hộ – cơ quan quản lý, giúp việc kiểm soát, thu thuế và xử lý vi phạm minh bạch hơn.

Nếu được thiết kế khoa học, hệ thống quản lý mới sẽ cân bằng lợi ích của ba bên: bảo vệ cư dân, đảm bảo quyền khai thác tài sản của chủ hộ và giúp nhà nước kiểm soát an ninh – thuế vụ hiệu quả.

Thị trường cho thuê căn hộ ngắn hạn tại TP.HCM có tiềm năng lớn và đã chứng minh vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế đô thị. Tuy nhiên, việc thiếu một khung pháp lý rõ ràng đã gây nhiều khó khăn cho người dân và cơ quan quản lý. Xây dựng cơ chế minh bạch, chi tiết và phù hợp với đặc thù của loại hình này là bước đi cần thiết để dung hòa lợi ích, khai thác hiệu quả nguồn lực nhà ở và bảo đảm trật tự trong cộng đồng cư dân. Khi chính sách ổn định và rõ ràng, thị trường này sẽ phát triển bền vững, đóng góp tích cực cho tăng trưởng du lịch và kinh tế TP.HCM.