Hạng mục được sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư bao gồm những gì?

Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của mô hình nhà ở cao tầng tại các đô thị lớn, công tác quản lý, vận hành và bảo trì chung cư ngày càng trở nên quan trọng. Trong đó, quỹ bảo trì nhà chung cư là chủ đề nhận được nhiều sự quan tâm nhất bởi đây là nguồn kinh phí bắt buộc, có tính lâu dài và ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công trình, an toàn cư dân và tính minh bạch tài chính. Vậy quỹ này được sử dụng vào những hạng mục nào và ban quản trị có trách nhiệm gì trong quá trình quản lý, chi tiêu?

Các hạng mục được phép sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

Căn cứ Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được hình thành chủ yếu từ 2% giá trị căn hộ khi bàn giao. Đây là nguồn tài chính quan trọng, nhằm bảo đảm công trình được duy trì trong tình trạng an toàn, ổn định và hoạt động hiệu quả trong suốt vòng đời sử dụng.
Cụ thể, các hạng mục được sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư bao gồm:

• Bảo trì khu vực và thiết bị thuộc sở hữu chung như hành lang, cầu thang bộ, thang máy, hệ thống điện – nước, tường bao, mái che, bể nước, khu sinh hoạt cộng đồng... Các hạng mục này chịu tác động thường xuyên từ môi trường và tần suất sử dụng cao, nên cần được kiểm tra và bảo dưỡng định kỳ để tránh xuống cấp, đảm bảo an toàn cho cư dân.
• Sửa chữa, duy tu hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng liên thông với chung cư, ví dụ: hệ thống thoát nước, xử lý rác thải, các hạng mục công cộng phục vụ toàn bộ cư dân. Việc duy trì đồng bộ giữa hạ tầng bên trong và bên ngoài công trình giúp hạn chế sự cố ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt.
• Chi phí bảo dưỡng và xử lý hệ thống nước thải, hút bể phốt định kỳ, cấy vi sinh xử lý môi trường – đây là khoản chi ít được chú ý nhưng đóng vai trò quan trọng, giúp hạn chế mùi hôi, ngăn tắc nghẽn và duy trì vệ sinh môi trường trong khu chung cư.

Ngoài các nội dung bắt buộc, pháp luật cho phép cộng đồng cư dân thống nhất bổ sung thêm hạng mục sử dụng quỹ bảo trì nếu được quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc được Hội nghị nhà chung cư thông qua hợp lệ. Điều này tạo sự linh hoạt, giúp cư dân có thể chủ động phân bổ kinh phí cho các nhu cầu thực tế, miễn là đúng luật và được công khai minh bạch.

Trách nhiệm của ban quản trị trong quản lý và sử dụng quỹ bảo trì

Nếu coi quỹ bảo trì là “nguồn lực tài chính cốt lõi” đảm bảo cho sự vận hành bền vững của tòa nhà thì ban quản trị chung cư chính là “đầu mối điều hành” chịu trách nhiệm toàn diện về việc quản lý, sử dụng và giám sát nguồn quỹ này.

Theo Điều 148 Luật Nhà ở 2023, ban quản trị có các nghĩa vụ và trách nhiệm chủ yếu sau:

• Đăng ký con dấu, mở tài khoản ngân hàng riêng và thực hiện quản lý quỹ bảo trì theo quy chế tài chính đã được hội nghị cư dân thông qua. Việc này nhằm đảm bảo rõ ràng, tránh thất thoát hoặc sử dụng sai mục đích – nguyên nhân từng gây nhiều tranh chấp trong thực tế.
• Ký kết và giám sát các hợp đồng bảo trì phần sở hữu chung: Ban quản trị phải lựa chọn đơn vị bảo trì đủ năng lực chuyên môn, kiểm tra tiến độ và chất lượng thi công. Mọi khoản chi phải có chứng từ hợp lệ, đúng hạng mục và minh bạch trước cư dân.
• Đóng vai trò cầu nối giữa cư dân và cơ quan quản lý: Ban quản trị cần tiếp nhận, phản ánh kịp thời các ý kiến của cư dân đến chính quyền địa phương, phối hợp đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh môi trường và duy trì nếp sống văn minh trong tòa nhà.
• Tuân thủ quy chế hoạt động và chịu trách nhiệm pháp lý: Thành viên ban quản trị phải làm việc theo đúng thẩm quyền. Nếu có hành vi lạm quyền, sử dụng quỹ sai mục đích, chi vượt hạn mức hoặc gây thiệt hại, họ có thể bị xử phạt hành chính, bãi nhiệm hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy mức độ vi phạm.

Tuy nhiên, để cơ chế này vận hành minh bạch, cư dân cũng phải tích cực giám sát. Mỗi chủ sở hữu nên theo dõi báo cáo thu – chi, tham dự hội nghị nhà chung cư, đưa ý kiến phản hồi và cùng ban quản trị kiểm tra hoạt động tài chính định kỳ.

Như vậy, các hạng mục được sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư không chỉ bao gồm việc bảo trì thiết bị và hạ tầng chung mà còn mở rộng đến các nhu cầu cộng đồng do cư dân thống nhất. Song song đó, ban quản trị chung cư đóng vai trò trung tâm trong việc quản lý, sử dụng và công khai quỹ bảo trì, bảo đảm mọi hoạt động được thực hiện đúng quy định, minh bạch và hiệu quả. Chỉ khi có sự phối hợp chặt chẽ giữa ban quản trị và cư dân, quỹ bảo trì mới thực sự phát huy giá trị, góp phần duy trì chất lượng công trình, bảo vệ quyền lợi và nâng cao đời sống cộng đồng dân cư.