Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với chung cư có nhiều chủ sở hữu

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, mô hình nhà chung cư ngày càng phổ biến tại các thành phố lớn, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở và không gian sống tiện nghi. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển đó, bài toán xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, đặc biệt đối với nhà có nhiều chủ sở hữu, đang trở thành vấn đề được quan tâm hàng đầu. Bởi mức phí này không chỉ liên quan trực tiếp đến quyền lợi của cư dân mà còn phản ánh tính minh bạch, hiệu quả và sự đồng thuận trong quản lý tòa nhà.

Nguyên tắc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành

Theo Luật Nhà ở 2023, giá dịch vụ quản lý vận hành phải được xây dựng dựa trên nguyên tắc công khai, minh bạch và phù hợp với khối lượng công việc thực tế.

Khoản chi phí này bao gồm các hoạt động duy trì vận hành tòa nhà như vệ sinh, chiếu sáng, an ninh, vận hành thang máy, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật… nhưng không bao gồm các khoản riêng như phí bảo trì, giữ xe, điện nước sinh hoạt hay dịch vụ truyền hình, Internet.

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, pháp luật quy định hai trường hợp cụ thể:

• Chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu: giá dịch vụ được áp dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua giữa chủ đầu tư và người mua.
• Đã tổ chức hội nghị nhà chung cư: mức giá do đơn vị quản lý vận hành và cư dân thảo luận, biểu quyết thông qua tại hội nghị, đảm bảo sự dân chủ và phù hợp thực tế sử dụng.

Giá dịch vụ thường được tính theo diện tích sử dụng (m²), giúp việc phân bổ chi phí trở nên công bằng và hợp lý giữa các hộ.

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải được xác định dựa trên nguyên tắc công khai, minh bạch

Điều chỉnh giá dịch vụ theo tính chất sử dụng và khung tham chiếu của địa phương

Đối với chung cư hỗn hợp (vừa ở, vừa kinh doanh), mức phí được điều chỉnh linh hoạt theo đặc thù từng khu vực: khu kinh doanh chịu phí cao hơn do tần suất sử dụng lớn, trong khi khu để xe hoặc căn hộ chỉ ở sẽ áp dụng mức thấp hơn.

Trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá tham chiếu để làm căn cứ tạm áp dụng. Cơ chế này giúp ổn định quan hệ giữa cư dân và đơn vị vận hành, đồng thời tạo hành lang pháp lý thống nhất trên phạm vi địa phương.

Vai trò của ban quản trị trong quyết định và giám sát giá dịch vụ

Tại các nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, ban quản trị là đại diện hợp pháp của cư dân, có quyền đề xuất, xem xét và giám sát việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành.

Theo Luật Nhà ở 2023, ban quản trị được:

• Yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì và hồ sơ kỹ thuật;
• Trình hội nghị chung cư thông qua mức giá dịch vụ phù hợp;
• Giám sát việc thu – chi của đơn vị quản lý vận hành;
• Quản lý và sử dụng quỹ bảo trì đúng quy định;
• Được hưởng thù lao và chi phí hợp lý khi thực hiện nhiệm vụ.

Nhờ cơ chế này, cư dân có thể tham gia quản lý tài chính một cách dân chủ và minh bạch, còn ban quản trị đóng vai trò cầu nối đảm bảo lợi ích chung của cộng đồng cư dân.

Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu không đơn thuần là bài toán tài chính mà là nền tảng cho sự minh bạch, ổn định và phát triển bền vững của cộng đồng dân cư đô thị. Khi các bên cùng tuân thủ nguyên tắc công khai, dân chủ và đồng thuận, mô hình chung cư sẽ trở thành không gian sống văn minh, đáng tin cậy và an toàn cho mọi cư dân.