Chủ đầu tư có được đòi lại tầng hầm chung cư không?

Trong nhiều khu căn hộ hiện nay, tầng hầm chung cư đang trở thành điểm nóng tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Trong khi cư dân coi tầng hầm là khu vực phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung, đặc biệt là nơi để xe và tạo nguồn thu cho quỹ vận hành thì không ít chủ đầu tư lại cho rằng đây là tài sản riêng do họ bỏ vốn xây dựng và có quyền thu hồi để khai thác kinh doanh. Sự mâu thuẫn này đặt ra câu hỏi quan trọng: tầng hầm chung cư thực chất thuộc sở hữu của ai và chủ đầu tư có quyền đòi lại hay không?

Quy định pháp luật về quyền sở hữu tầng hầm chung cư

Pháp luật nhà ở hiện hành không quy định một điều khoản riêng biệt khẳng định toàn bộ tầng hầm chung cư thuộc sở hữu của bên nào, mà xác định quyền sở hữu dựa trên nguyên tắc phân chia phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư. Theo Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng, việc xác định tầng hầm thuộc sở hữu chung hay riêng phải căn cứ vào hồ sơ thiết kế được phê duyệt, công năng sử dụng và nội dung hợp đồng mua bán căn hộ.

Về nguyên tắc, các khu vực trong tầng hầm phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sinh hoạt của cư dân như chỗ để xe đạp, xe máy, xe cho người khuyết tật được xác định là phần sở hữu chung. Riêng khu vực để ô tô có thể thuộc quyền sở hữu riêng nếu đã được bán hoặc cho thuê theo hợp đồng hoặc thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư trong trường hợp chưa phân bổ cho cư dân. Ngoài ra, một số khu vực kỹ thuật hoặc phần diện tích dành cho mục đích công cộng có thể thuộc phạm vi quản lý riêng theo quy định của dự án.

Điều quan trọng là không thể mặc nhiên coi toàn bộ tầng hầm là tài sản riêng của chủ đầu tư. Khi tầng hầm được sử dụng làm bãi để xe chung, đã bàn giao cho ban quản trị quản lý và vận hành ổn định thì khoản thu từ việc trông giữ xe phải được xem là nguồn thu chung, phục vụ cho công tác bảo trì, bảo dưỡng và chi phí vận hành tòa nhà. Trong trường hợp không có căn cứ pháp lý rõ ràng chứng minh tầng hầm là sở hữu riêng, việc chủ đầu tư đòi lại để khai thác riêng là không phù hợp với quy định pháp luật.

Pháp luật Việt Nam hiện nay chưa có điều khoản riêng biệt chỉ rõ tầng hầm chung cư thuộc về ai mà chỉ quy định các khái niệm tổng quát về phần sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư

Vì sao chủ đầu tư thường đòi lại tầng hầm chung cư?

Trên thực tế, tầng hầm là hạng mục có giá trị khai thác lớn, đặc biệt tại các đô thị đông dân nơi nhu cầu gửi xe luôn ở mức cao. Nhiều chủ đầu tư cho rằng họ là bên bỏ vốn xây dựng nên có quyền sở hữu các hạng mục không được ghi nhận rõ là tài sản chung. Từ đó, tầng hầm thường bị xem như “tài sản sinh lời” để cho thuê, thu phí hoặc hợp tác kinh doanh.

Tuy nhiên, quan điểm này chỉ có cơ sở khi trong hồ sơ pháp lý của dự án, thiết kế được phê duyệt hoặc hợp đồng mua bán căn hộ có ghi nhận rõ tầng hầm là phần sở hữu riêng của chủ đầu tư. Nếu tầng hầm đã được bàn giao cho ban quản trị, cư dân sử dụng ổn định trong thời gian dài và nguồn thu được đưa vào quỹ chung thì việc đòi lại không có cơ sở pháp lý vững chắc.

Ngoài yếu tố lợi ích kinh tế, tranh chấp tầng hầm còn xuất phát từ sự thiếu minh bạch trong quản lý. Ở một số chung cư, việc công khai thu – chi từ hoạt động giữ xe chưa rõ ràng, khiến chủ đầu tư cho rằng tài sản của mình bị khai thác mà không mang lại lợi ích tương xứng. Tuy nhiên, theo quy định, khi dự án đã bàn giao, quyền quản lý các hạng mục chung phải thuộc về cộng đồng cư dân, do ban quản trị đại diện. Nếu chủ đầu tư muốn tiếp tục khai thác tầng hầm, họ phải thỏa thuận lại với ban quản trị trên cơ sở hợp đồng minh bạch và tự nguyện.

Cách xử lý khi chủ đầu tư yêu cầu thu hồi tầng hầm

Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư đòi lại tầng hầm chung cư, cư dân cần thực hiện các bước pháp lý cần thiết để bảo vệ quyền lợi. Trước hết, ban quản trị và cư dân cần rà soát toàn bộ hồ sơ pháp lý của tòa nhà, bao gồm bản vẽ thiết kế được phê duyệt, biên bản bàn giao, hợp đồng mua bán căn hộ và các tài liệu liên quan đến tầng hầm.

Nếu các tài liệu này không thể hiện tầng hầm là tài sản riêng của chủ đầu tư, cư dân có cơ sở khẳng định đây là phần diện tích sử dụng chung. Trong trường hợp chủ đầu tư vẫn yêu cầu thu hồi, ban quản trị có thể gửi văn bản yêu cầu làm rõ căn cứ pháp lý, đồng thời kiến nghị lên UBND quận, Sở Xây dựng hoặc khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp.

Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, khả năng chủ đầu tư đòi lại toàn bộ tầng hầm để khai thác riêng là rất thấp nếu khu vực này đã được sử dụng chung ổn định. Ngược lại, cư dân cũng cần minh bạch trong quản lý nguồn thu từ việc để xe, công khai thu – chi định kỳ để tránh phát sinh mâu thuẫn và củng cố tính hợp pháp trong việc quản lý tài sản chung.

Tranh chấp quanh quyền sở hữu tầng hầm chung cư là hệ quả của những khoảng trống trong quản lý nhà ở và sự thiếu minh bạch trong quá trình vận hành sau bàn giao. Dù chủ đầu tư là đơn vị xây dựng dự án nhưng khi tầng hầm đã được xác định phục vụ lợi ích chung và cư dân sử dụng ổn định, họ không có quyền tự ý thu hồi để khai thác riêng. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, cư dân cần nắm rõ quy định pháp luật, lưu giữ đầy đủ hồ sơ và thống nhất hành động thông qua ban quản trị. Về lâu dài, chỉ khi cơ chế quản lý tài sản chung được minh bạch và giám sát chặt chẽ, những tranh chấp như tầng hầm chung cư mới có thể được hạn chế một cách bền vững.