Bổ sung quy định quản lý cho thuê căn hộ ngắn hạn cho chung cư

Hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn trong chung cư đang phát triển mạnh tại các đô thị lớn, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu lưu trú linh hoạt gia tăng nhanh. Tuy nhiên, sự thiếu thống nhất trong quy định pháp lý khiến việc quản lý loại hình này gặp nhiều vướng mắc, dẫn tới tranh cãi giữa quyền sở hữu tài sản của người dân và yêu cầu bảo đảm trật tự trong khu nhà ở. Chính vì vậy, việc bổ sung cơ chế quản lý rõ ràng được xem là cần thiết để cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, cư dân và nhà đầu tư.

Thực trạng phát triển và những bất cập trong quản lý

Thị trường căn hộ cho thuê ngắn hạn đã bùng nổ tại các thành phố như TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng nhờ khả năng đáp ứng tốt nhu cầu của du khách và chuyên gia lưu trú ngắn ngày. Riêng TP.HCM có hơn 8.740 căn hộ tham gia hoạt động này, tạo việc làm cho khoảng 15.000 lao động. Báo cáo của Airbnb năm 2024 ghi nhận nền tảng này đóng góp 16.200 tỷ đồng GDP và hỗ trợ 64.000 việc làm, minh chứng sức hút của phân khúc lưu trú linh hoạt.

Tuy nhiên, hành lang pháp lý lại chưa theo kịp. Luật Nhà ở 2023 quy định căn hộ chỉ để ở nhưng đồng thời cho phép chủ sở hữu được quyền cho thuê, bao gồm cả ngắn hạn, tạo ra sự mâu thuẫn trong cách hiểu và áp dụng. Tại TP.HCM, Quyết định 26/2025/QĐ-UBND ngừng tiếp nhận đăng ký kinh doanh lưu trú ngắn hạn tại chung cư, khiến nhiều ban quản trị tòa nhà cấm cư dân khai thác theo ngày hoặc tuần. Điều này đẩy hàng nghìn chủ hộ vào thế khó, buộc họ dừng hoạt động hoặc cho thuê “chui”, làm thất thu thuế và tạo thêm áp lực cho cơ quan quản lý.

Sự thiếu đồng bộ giữa quy định trung ương và địa phương khiến việc giám sát trở nên lúng túng, cư dân bức xúc vì vấn đề an ninh – tiếng ồn, trong khi chủ hộ lại không biết đâu là giới hạn hợp pháp. Đây là lý do nhu cầu xây dựng một khung pháp lý riêng cho hoạt động cho thuê ngắn hạn ngày càng trở nên cấp thiết.

Hoạt động chung cư cho thuê lưu trú ngắn hạn đang trở thành xu hướng phổ biến tại các thành phố lớn

Hệ lụy khi thiếu cơ chế rõ ràng và yêu cầu phải hoàn thiện pháp lý

Việc chưa có quy định thống nhất dẫn đến nhiều rủi ro trong vận hành. Một số tòa nhà ghi nhận lượng khách ra vào liên tục, gây khó khăn cho việc kiểm soát an ninh. Nhiều cư dân phản ánh tiếng ồn, áp lực lên tiện ích chung như thang máy và bãi xe, ảnh hưởng đến trật tự sinh hoạt. Trong khi đó, việc cấm tuyệt đối lại vi phạm quyền khai thác tài sản của chủ sở hữu, đi ngược tinh thần của Bộ luật Dân sự và khiến tài sản bị sử dụng kém hiệu quả.

Vì vậy, giải pháp tối ưu không phải là cấm toàn diện mà là quản lý bằng tiêu chuẩn rõ ràng: yêu cầu về PCCC, an ninh, hạ tầng kỹ thuật, đăng ký tạm trú, nghĩa vụ thuế và trách nhiệm của chủ sở hữu. Chỉ khi hoạt động được đặt trong khuôn khổ minh bạch thì cả quyền lợi cư dân lẫn quyền khai thác tài sản mới được bảo đảm đầy đủ.

Đề xuất hoàn thiện cơ chế quản lý và hướng phát triển bền vững

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất bổ sung Điều 91a vào Nghị định 95/2024/NĐ-CP nhằm thiết lập quy định cụ thể cho hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn trong chung cư. Theo kiến nghị này, các tòa nhà muốn khai thác ngắn hạn phải đáp ứng yêu cầu về PCCC, an ninh – an toàn, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ kê khai thuế. Đồng thời, cần phân loại rõ chung cư để ở và chung cư có chức năng lưu trú ngắn hạn, với danh mục dự án được công bố công khai để người mua hiểu rõ ngay từ đầu.

HoREA cũng đề nghị thiết lập quy trình kiểm soát khách ra vào bằng thẻ từ, camera giám sát và đăng ký tạm trú bắt buộc. Các nền tảng trung gian như Airbnb, Luxstay phải tuân thủ nghĩa vụ chia sẻ dữ liệu với địa phương, đảm bảo minh bạch trong quản lý và thu thuế. UBND TP.HCM được khuyến nghị giao Sở Xây dựng phối hợp các đơn vị liên quan xây dựng hướng dẫn triển khai chi tiết, hạn chế tình trạng mỗi nơi áp dụng một kiểu như hiện nay.

Nếu được thông qua, đây sẽ là hành lang pháp lý đầu tiên điều chỉnh đầy đủ hoạt động cho thuê ngắn hạn trong chung cư tại Việt Nam, góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp của thị trường và hỗ trợ kinh tế chia sẻ phát triển đúng hướng.

Việc bổ sung cơ chế quản lý cho thuê căn hộ ngắn hạn trong chung cư là yêu cầu tất yếu khi thị trường phát triển nhanh nhưng pháp lý lại chậm điều chỉnh. Một khung quy định minh bạch, đầy đủ và khả thi sẽ giúp Nhà nước quản lý hiệu quả, cư dân được đảm bảo môi trường sống an toàn, còn chủ sở hữu có thể khai thác tài sản hợp pháp và bền vững. Khi chính sách được hoàn thiện, loại hình lưu trú ngắn hạn hoàn toàn có thể trở thành một phần ổn định của kinh tế đô thị, đóng góp tích cực vào du lịch, ngân sách và chất lượng sống trong các khu chung cư hiện đại.